律师实务 | 商铺租赁易忽略的9大细节（附核查要点）

尽可能的参与预防疾病工作,因为预防永远胜过治疗。

据医学之父希波克拉底的箴言，在医学领域，预防永远胜过治疗。在商事交易面临的各类风险中，预防永远胜过诉争。商铺租赁事宜中也是如此，租赁前的尽职调查就是在预防。
 
本文目录
（撰文|任耀龙律师，编辑|吴佶珂）
01 租赁物是谁的？
02租赁物地址不能用？
03 抵押人的通知义务
04 租赁物的业态
05 试营业、正式营业分不清
06 电力还要扩容
07 市政施工打围只能吃土
08 承租人失联
09 租赁合同是否应备案
 
在大街小巷溜达的时候，总会看到临街的商铺门口张贴着“旺铺转让”的字条。还有不少打着“最后三天大甩卖”旗号吆喝的铺面，当然，你永远不会知道最后三天是哪三天。临街商铺如此，据物业行业的朋友讲，写字楼里租客的流动率也不低。
赁商铺做生意有赔有赚，导致商铺转让，可能因为业态不行，地段不对。但是，从法律视角来看，或许是因为事先忽略了以下9个细节，而解决的基本路径，即尽调核查+合同条款约定。
 

01 租赁物是谁的？谁有权对外租赁？

1.1.核查要点：租赁物权属核查。
常见的租赁物权属大致分为三类情形：

02 忽略租赁物地址核查

很多承租方都是以个体户或有限公司的主体对外展业，注册过程中就需要以该租赁物地址作为住所地。通常会出现两种情形：

2.1.核查要点：辖区派出所查询或开具地址证明，并前往登记机关咨询是否能够顺利注册。
2.2.条款约定

03 忽略抵押人的通知抵押权人的义务

杠杆游戏的年代，几乎看不到不动产上不设抵押的，除了多数属于按揭的，特别点的有已办理第二顺位、第三顺位抵押的，还有的甚至把租金收益权也已卖出。

3.1.核查要点

3.2.合同约定

04 忽略租赁物的业态问题

房地产项目中，开发商会根据自身的规划来确定租赁物业态或是用途。最为常见的就是住宅区域中底商能否做餐饮。通常主管部门有城管、环保、工商等，这类相关规定就散见于各类法规及地方性法规文件中。如大气污染防治法第81条规定：

4.1.核查要点

4.2.合同约定

05 忽略租金起算点的问题

大多数租赁双方对于租金计收标准及金额都有明确约定，较少产生争议，但是容易忽略的是租金起算点的问题。如遇到的一个案例中，约定租金的起算日为商场营业之日，双方因为试营业和正式营业的不同理解发生争议。因此，也建议约定明确。
 

06 忽略电力扩容问题

不同的经营业务，配备的设施对电力要求不同。由于进场前没有搞清楚，进场后扩容，不光花时间，除了电业局要收的费用外，有些物管公司还要额外增加费用，还会产生更换电缆和保护装置的费用。这无疑会增加预算，拖延进度。
若双方对电力确认，对扩容事项及产生费用有约定则会减少争议点。
6.1.核查要点：
前往物管和电力公司核实确认。
与电力扩容相关的还有一个问题，就是附属设施如空调外挂和门店招牌的放置问题。
 

07 市政施工打围、被征收或拆迁的问题

随着城市建设的步伐，市政施工打围最临街商铺的经营也是致命的。不单是成天吃灰的问题，更重要的是营业损失的问题，而且还无法转手。
7.1.合同约定：
约定出现市政施工打围的租金、期限处理规则。
合同履行期内，如因市政建设施工、修路的情况，导致承租方无法经营停业的，停业期间承租方可不向出租方支付房屋租金，停付房屋租金时间，出租方同意对合同租赁期限则相应延长、补足等等。
有些地方棚改过程中会针对承租人有补偿的政策，如有，做相应了解并约定补偿款事项。
 

08 承租人失联问题之解决

从出租人的角度而言，最重要的担心，也是需要重点考虑的就是无法收取租金且承租方失联的问题。
解决方案：合同条款明确约定送达地址+清退费用负担方式约定+租赁物内物品的处置流程约定
 

09 租赁合同是否应备案？

租赁权属于债权，租赁合同是否备案不影响合同效力，除非明确约定了以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的。
实务中，涉及到写字楼的租赁，出租方通常要求承租方单独签署一份用于备案的租赁合同，实际执行的是非备案的租赁合同。
房屋租赁合同备案的制度，源于《城市房地产管理法》第54条之规定，要求房屋租赁出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。
住建部《商品房屋租赁管理办法》第14条、23条分别规定了房屋租赁当事人应当到房地产主管部门办理房屋租赁登记备案，以及不备案的后果。
 

结语：

风险的本质在于它的不确定性，无法完全回避，但可以管理。以上，我们遵循事前尽调与合约保障的路子，助项目顺利运作！