律师实务 | 商铺租赁易忽略的9大细节(附核查要点)

尽可能的参与预防疾病工作,因为预防永远胜过治疗。

据医学之父希波克拉底的箴言,在医学领域,预防永远胜过治疗。在商事交易面临的各类风险中,预防永远胜过诉争。商铺租赁事宜中也是如此,租赁前的尽职调查就是在预防。

 

本文目录

(撰文|任耀龙律师,编辑|吴佶珂)

01 租赁物是谁的?

02租赁物地址不能用?

03 抵押人的通知义务

04 租赁物的业态

05 试营业、正式营业分不清

06 电力还要扩容

07 市政施工打围只能吃土

08 承租人失联

09 租赁合同是否应备案

 

在大街小巷溜达的时候,总会看到临街的商铺门口张贴着“旺铺转让”的字条。还有不少打着“最后三天大甩卖”旗号吆喝的铺面,当然,你永远不会知道最后三天是哪三天。临街商铺如此,据物业行业的朋友讲,写字楼里租客的流动率也不低。

赁商铺做生意有赔有赚,导致商铺转让,可能因为业态不行,地段不对。但是,从法律视角来看,或许是因为事先忽略了以下9个细节,而解决的基本路径,即尽调核查+合同条款约定。

 

01 租赁物是谁的?谁有权对外租赁?

1.1.核查要点:租赁物权属核查。

常见的租赁物权属大致分为三类情形:

一是已经有产权的。如已有不动产登记证书。这类情形相对简单,去登记部门查询不动产登记信息摘要,然后再结合买卖合同、购买发票、契税缴纳证明可确定权属。
二是未拿到产权的。如仅有商铺预售合同或是属于开发商自持的物业.若是预售合同,需要前往登记部门查询预售合同备案的情况,交费情况以及银行按揭交款情况;若是开发商自持的物业,则核查商品房预售许可证,建设用地规划许可证,竣工验收报告,面积实测报告、门牌号登记表等事项。
三是其他事实上已经取得房屋所有权。比如通过抵债等司法文书获得所有权或处分权的,虽然不影响租赁合同的有效性,但这类比较复杂,通常无法直接联系原有所有权人,核查处分权人的抵债或权利取得文件。
此外,若所有权状态为共有,则需要其他共有人共同签署或明确的对外租赁授权。
核查完毕后,根据核查情况,针对租赁物权属及出租方有权对外租赁作出承诺及条款约定。

 

02 忽略租赁物地址核查

很多承租方都是以个体户或有限公司的主体对外展业,注册过程中就需要以该租赁物地址作为住所地。通常会出现两种情形:

一是该地址在登记机关已经用过,如果注册机关未能够开放同一地址注册多个公司,前手未办理迁址或注销,则会导致无法用该地址注册的问题。这类问题写字楼租赁中最为常见。
二是该地址登记机关不予认可。

2.1.核查要点:辖区派出所查询或开具地址证明,并前往登记机关咨询是否能够顺利注册。

2.2.条款约定

2.2.1.出租方有义务为承租方以该租赁物地址注册商事主体提供便利并协助,提供如房屋/土地/不动产登记证明等产权证或其他有效的房屋权属证明文件以及出租方有权出租该房屋的证明文件,以便承租方办理营业执照、食品流通许可证等经营所需相关证照及前置、后置许可。
2.2.2.若该租赁物地址无法注册,则有较为明确的处理规则或方式。

 

03 忽略抵押人的通知抵押权人的义务

杠杆游戏的年代,几乎看不到不动产上不设抵押的,除了多数属于按揭的,特别点的有已办理第二顺位、第三顺位抵押的,还有的甚至把租金收益权也已卖出。

首先,大家都知道“先租后抵”“先抵后租”的情形对于承租人权益影响是不同的。若已抵押,抵押权人通常会对抵押物的对外租赁等处分行为有严格的约束。抵押人也有书面告知义务,否则有相关罚则。

3.1.核查要点

3.1.1.前往登记部门查询该租赁物的登记信息摘要。

3.1.2.查看相关的抵押合同及抵押合同对应主债权合同的履约情形。

3.2.合同约定

3.2.1.出租方保证该商铺不附有任何担保物权和债务,不属违章建筑,不存在抵押。承租方在本合同期内可独家、不间断和不受影响地完成承租期限的经营。如该商铺未来设置抵押或出租方已将该商铺设定抵押,出租方保证在设定抵押时,抵押权人应保证承租方的正常经营,否则因实现抵押权而导致承租方的一切损失(包括直接损失和间接损失),均由出租方承担。

3.2.2.出租方已经事先书面告知抵押权人该租赁物对外租赁的情形,履行了告知义务。

 

04 忽略租赁物的业态问题

房地产项目中,开发商会根据自身的规划来确定租赁物业态或是用途。最为常见的就是住宅区域中底商能否做餐饮。通常主管部门有城管、环保、工商等,这类相关规定就散见于各类法规及地方性法规文件中。如大气污染防治法第81条规定:

大气污染防治法第81条:
排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用,或者采取其他油烟净化措施,使油烟达标排放,并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。
禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。
任何单位和个人不得在当地人民政府禁止的区域内露天烧烤食品或者为露天烧烤食品提供场地。

4.1.核查要点

事先查看开发商整体业态规划,以及租赁物涉及的烟道、排水、上下水设施等等。

4.2.合同约定

合同中明确约定允许的业态或用途,必要情况下采用负面清单的方式来约定。

 

05 忽略租金起算点的问题

大多数租赁双方对于租金计收标准及金额都有明确约定,较少产生争议,但是容易忽略的是租金起算点的问题。如遇到的一个案例中,约定租金的起算日为商场营业之日,双方因为试营业和正式营业的不同理解发生争议。因此,也建议约定明确。

 

06 忽略电力扩容问题

不同的经营业务,配备的设施对电力要求不同。由于进场前没有搞清楚,进场后扩容,不光花时间,除了电业局要收的费用外,有些物管公司还要额外增加费用,还会产生更换电缆和保护装置的费用。这无疑会增加预算,拖延进度。

若双方对电力确认,对扩容事项及产生费用有约定则会减少争议点。

6.1.核查要点

前往物管和电力公司核实确认。

与电力扩容相关的还有一个问题,就是附属设施如空调外挂和门店招牌的放置问题。

 

07 市政施工打围、被征收或拆迁的问题

随着城市建设的步伐,市政施工打围最临街商铺的经营也是致命的。不单是成天吃灰的问题,更重要的是营业损失的问题,而且还无法转手。

7.1.合同约定

约定出现市政施工打围的租金、期限处理规则。

合同履行期内,如因市政建设施工、修路的情况,导致承租方无法经营停业的,停业期间承租方可不向出租方支付房屋租金,停付房屋租金时间,出租方同意对合同租赁期限则相应延长、补足等等。

有些地方棚改过程中会针对承租人有补偿的政策,如有,做相应了解并约定补偿款事项。

 

08 承租人失联问题之解决

从出租人的角度而言,最重要的担心,也是需要重点考虑的就是无法收取租金且承租方失联的问题。

解决方案:合同条款明确约定送达地址+清退费用负担方式约定+租赁物内物品的处置流程约定

 

送达地址可解决失联情形下,单方合同解除通知送达的问题,解除时间又关系租金计付的问题;

清退费用负担约定,解决清退过程中产生的费用问题;

租赁物内物品处置,如若处置不好,会影响再次出租,明确的租赁物内物品处置约定(如会同物业一起处置,必要时候进行公证)能够部分解决承租人以租赁物内重要物品丢失为由找出租方麻烦的顾虑。

 

09 租赁合同是否应备案?

租赁权属于债权,租赁合同是否备案不影响合同效力,除非明确约定了以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的。

实务中,涉及到写字楼的租赁,出租方通常要求承租方单独签署一份用于备案的租赁合同,实际执行的是非备案的租赁合同。

房屋租赁合同备案的制度,源于《城市房地产管理法》第54条之规定,要求房屋租赁出租人和承租人应当签订书面租赁合同,并向房产管理部门登记备案。

住建部《商品房屋租赁管理办法》第14条、23条分别规定了房屋租赁当事人应当到房地产主管部门办理房屋租赁登记备案,以及不备案的后果。

 

结语:

风险的本质在于它的不确定性,无法完全回避,但可以管理。以上,我们遵循事前尽调与合约保障的路子,助项目顺利运作!

weinxin
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