律师实务 | 破解“房屋买卖合同”中的28个问题点

“一房二卖”、“定金退还”、“房屋无法过户”、“户口无法迁出”及“学区房”等问题在二手房买卖纠纷中所占比例最高。为什么这类问题层出不穷,无法杜绝呢?究其原因就在于这一纸“房屋买卖合同”书写不规范、约定不明确所致。因为买卖双方所签订的房屋买卖合同绝大部分都来自于中介公司的或者网上的范本,而这类格式性合同的内容或多或少都会存在一些问题。俗话说:“授人以鱼不如授人以渔”,笔者希望通过对“房屋买卖合同”粗浅的剖析,能够教会大家如何正确的签订“房屋买卖合同”并达到防患于未然的目的。由于篇幅有限,笔者只能就重点问题进行讲解,难免有所疏漏,还望大家多多谅解。   一、 签订合同前应当注意的事项 1、核对《房屋所有权证》(以下简称“房证”)上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致,核对“房证”与“契税完税凭证”记载信息是否相一致。   法律风险提示:仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的发生。   2、核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所有”。 (注:一些时间比较久的“老房证”上并未记载房屋产权的共有情况,需要亲自核实)   法律风险提示:如果在事先未查明房屋“共有情况”就签订房屋买卖合同,很可能发生夫妻一方未经对方同意而擅自出售房屋的情况,而这种处分行为由于侵犯了夫妻另一方的财产共有权,极有可能被认定为房屋买卖合同无效,从而引发不必要的争端。   律师支招:当该房屋是“共同所有”时,买方一定要调查清楚该房屋的全体共有权人是否都同意出售此房屋。   3、查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第三人的情形,是否存在被司法机关查封等限制过户的情形。   法律风险提示:大家一定要特别注意,若该房屋有部分银行贷款尚未还清,是无法完成过户手续的,只有在偿还全部贷款并解除抵押的情况下才能过户。如果买方在房屋不能过户的情况下先交付了房款,将面临着“房屋无法过户”或者是“一房二卖”的法律风险。也许有的人会说:“房子虽然没过户,但是我都搬进去住了好几年了,这样应该没什么问题了吧?”答案是否定的,因为房屋不同于其他一般商品,房屋的所有权以登记为准。如果该房屋未经过户登记,从法律上讲该房屋的所有权还是别人的,风险之大显而易见。   法律依据:《物权法》第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。   律师支招:如何才能避免此类问题的发生呢?一方面,买卖双方最好协商持房产证原件一起到房管局查询房屋权属登记信息(俗称“查档”),亲自确认该房屋不存在影响房屋过户的情形,顺便还可以确认一下房产证的真伪。另一方面,如果无法确认该房屋是否能解贷过户,不要轻信卖方的承诺而交付房款。(至于房屋解贷的方法,后文有详细叙述)   4、确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。   法律风险提示:很多买方都比较重视房屋过户、交付等重要问题,而往往忽略一些细节问题。例如:如果该房屋存在租赁给他人使用的情形,极有可能出现买方买到了房子却无法入住的局面。原因就在于,我国合同法遵循“买卖不破租赁”原则,简而言之就是:“房屋的所有权发生转移后,原承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋,而买方无权要求承租人搬出去”。再加上卖方在出售该房屋时,原承租人还享有在同等条件下的“优先购买权”,如果处理不当,极易引发不必要的纠纷。   律师支招:所以买方有必要事先查明该房屋的租赁情况,再决定是否购买,如果打算购买已经租赁出去的房子,最好让房主提供一份该房屋承租人的“声明”主要内容表明:承租人承诺在同等条件下放弃行使“优先购买权”即可。   5、买方要睁大双眼谨防“定金”陷阱,支付大额定金前一定要三思而后行,因为一旦预先支付数额较大的“定金”非常容易丧失主动权,从而陷入被卖方和中介牵着鼻子走的尴尬境地。   【关键词:定金】   (1)什么是房屋买卖合同里的“定金”?   是指房屋买卖合同的双方当事人为了确保合同的履行,在尚未签订合同前由   买方预先支支付卖方一定数额的金钱作为担保。   (2)房屋买卖合同里的“定金”有什么用?   该“定金”作为一种担保,当给付定金的一方(买方)不履行合同时,无权要求卖方退还定金;当收受定金的一方(卖方)不履行约定的内容时,应双倍返还定金。   范例:甲乙签订了一份50万元的房屋买卖合同,乙支支付甲5万元定金。如果乙不履行约定的内容,则无权要求甲退还该5万元定金。如果甲不履行约定的内容,则须双倍返还乙10万元。   (3)交付定金时需注意的事项。   ①该“定金”的具体数额由合同双方当事人约定,但不得超过房屋总价款的20%,超过的部分,人民法院不予支持。   范例:甲乙签订了一份50万元的买卖合同,最多只能约定10万元的定金,超过10万元的部分不适用定金的相关法律规定。   ②不要将“定金”写成“订金”,虽然只是一字之差,但是订金不适用上述介绍的“双倍罚则”的法律规定。   法律风险提示:“定金”在二手房买卖过程中很常见,现实生活中买方一旦交付了定金,事后想要退回来,那都是相当困难的,因为这小小的“定金”里边可是大有门道。也许有的人会产生疑问:“如果交易失败,是由于卖方或者中介的原因所致,那么定金能退回来吗?”答案是:不一定!大家看了下面这两个小例子就会明白“定金”的水到底有多深了……   例一:如果卖方或者中介公司隐瞒了一些房屋的真实信息,很容易给买方造成误解,当买方交付定金后才发现问题,若此时买方提出:之前对该房屋存在误解,现在知道真相后不想购买了并要求退还定金,对方往往会以买方先违约为由,不予退还定金。   例二:房屋买卖双方谈好价格后,买方交付了定金,一些不讲诚信的房主有时会觉得房价卖低了,不想卖了,于是就会千方百计的找理由提出苛刻的条件或者要求增加交易成本,使得买方知难而退,从而达到不退还定金的目的。类似上述的例子还有很多,结果要么是走上漫长的法律维权之路,要么是自认倒霉任对方宰割……   律师支招:那么究竟大家该如何约定定金呢?一方面,由于我国法律目前对于交付“定金”的数额没有一个统一的标准,只有一个不得超过主合同标的额的20%的上限限制。买方在需要交付定金的情形下,要争取跟房主协商适当交付一些定金表明诚意即可,尽量不要约定大额定金,否则一旦发生纠纷,可能会增加不必要的损失。另一方面,一定要在合同中明确约定:如果买方交付了定金,卖方应在一定期限内(比如30日内)与买方签订房屋买卖合同,否则定金交给谁谁就有责任如数退还。(买方一定要保留好交付定金的收据,而且收据上一定要明确交付定金的时间及接收定金的主体)   二、签订合同时应当注意的事项 6、核对买卖双方的基本信息是否填写完整,与身份证记载是否相一致。   法律风险提示(一):在签订《房产买卖合同》时要求房屋共有人都要到场,如果有特殊情况确实不能到场的,可以要求其代理人出具“授权委托书”(该委托书经过公证法律效果更佳)。   法律风险提示(二):如果父母以未成年子女名义购房,由于未成年人是限制民事行为能力人,不能以自己的名义单独签订房屋买卖合同,此时需要法定代理人与其一起签署。   7、核对房屋的基本状况(主要包括:房屋的坐落位置、房屋所有权人、所有权证书编号、规划用途和建筑面积等信息)与房产证记载内容是否相一致。   三、房屋交易税费承担应当注意的事项 8、明确房屋交易所产生的税费由双方共同承担,还是各自承担。(主要是指:契税、交易费、营业税和个人所得税等)   法律风险提示:现实生活中普遍存在因税费约定不明而导致的纠纷,所以税费由谁承担一定要约定清楚。   律师支招:一方面除了上述主要税种外,还有必要在“合同其他约定”中对工本费、土地增值税、查档费、印花税等小额税种进行约定,具体细化应由哪一方承担。另一方面,还要明确约定:如果在合同签订后办理过户前,遇国家、本地区房产政策调整,造成交易费用增加时由谁来承担。如果双方解除合同,由某一方承担,还是由双方按比例共同承担。   9、一定要查明该房屋是否有拖欠物业费、水电煤气费等费用的情形,而不能轻信房主一面之词。   法律风险提示:有个别房主可能会隐瞒拖欠上述费用的事实,尤其是在高档的小区拖欠数年的物业费很可能一笔不小数目。所以买方在尚未查明上述费用拖欠情况前不要盲目支付全款,否则当你知道真相时,追悔莫及……   律师支招:一方面,买卖双方可以明确约定,在办理房屋交接手续前该房屋发生的水电煤气费、物业费、供暖费、有线电视收视费、宽带费等各项费用由卖方承担,而交接完毕后发生的费用由买方承担(具体细节可以自行协商)。另一方面,一定在交付房款时预留尾款,以防止卖方有陈欠。   10、明确约定“公共维修基金”的归属问题,还要约定卖方应协助买方办理公共维修基金的过户手续   法律风险提示:“公共维修基金”需要买卖双方的配合才能过户,现实生活中经常会发生因买方拿不出来交款凭证,而无权享用该公共维修基金的情形,再加上时间久了,很可能联系不到原房主,从而无法对“公共维修基金”进行过户。   律师支招:由买卖双方或任何一方携带买卖双方身份证复印件、公共维修基金发票、房产证复印件等材料及时到相关单位办理更名手续。   四、房屋总价款及付款方式应当注意的事项 11、写明房屋的“总价款”,同时应注意将“总价款”的大小写填写完整。   12、注明签订合同之前交付了多少定金,同时约定该定金抵作同等金额的购房款。   13、在介绍购房的付款方式之前,大家有必要了解一下什么是“资金监管”。   (注:目前我国不同城市对资金监管的规定和做法不一致,仅供参考)。   【关键词:资金监管】   (1)为什么要“资金监管”?...
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最高法案例 |“借名买房”的借名人可根据借名协议确认房屋所有权

裁判要旨 双方存在“借名买房”协议,且有充分的证据证明诉争房产首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际由借名人支付的,则可认定登记在出名人名下的房屋属于代持有性质,房屋所有权不归出名人所有,而应归借名人所有。 案情简介 一、1999年6月1日,雷广志代表广志财务投资公司(下称广志公司)与深圳市海龙王房地产开发有限公司(下称海龙王公司)签订《购买楼宇协议书》,约定购买由海龙公司开发的公寓一栋,其中包括位于第28层的涉案房产。同年8月13日,案外人以雷广志的名义向海龙公司支付首期款100万元。   二、2000年8月17日,广志公司与谭万兴签订《协议书》,约定广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产,房屋首期款及按揭款由广志公司支付,所有权归广志公司所有。2000年8月30日,谭万兴与海龙公司签订《深圳市房地产买卖合同》,并以谭万兴的名义向银行办理了按揭贷款。2003年9月11日,涉案房产被核准登记至谭万兴名下。   三、2002年2月,深圳市京达旅业有限公司(下称京达旅业)与雷广志签订协议,约定共同投资购买涉案房产,约定该房产雷广志占30%的份额,京达旅业占70%的份额。至2007年4月,京达旅业支付完毕所有剩余购房款。   四、广志公司于2006年12月26日出具两份证明,证明涉案房屋实际是雷广志以该公司名义购买的,由其个人出资购买,该公司已将上述交易房产全部交还雷广志所有并行使权利。   五、2007年8月30日,雷广志、京达旅业向深圳中院起诉,要求确认涉案房屋为两原告共同所有,深圳中院一审判决支持两原告诉讼请求。谭万兴不服,上诉至广东高院,广东高院判决驳回上诉,维持原判。   六、谭万兴不服,向最高人民法院申请再审,最高人民法院判决驳回再审申请,涉案房屋归雷广志、京达旅业共同所有。   裁判要点 本案中谭万兴的败诉原因在于,雷广志、京达旅业提供了足够的证据证明涉案房屋是广志公司与谭万兴之间存在借名买房的合意,涉案房屋为谭万兴代广志公司购买,且雷广志、京达旅业支付了全部购房款。故最高院据此认定涉案房产登记于谭万兴名下属于代持有性质有事实依据,谭万兴仅依据房屋登记主张其为房屋所有权人的抗辩理由不能成立,法院最终判定涉案房屋归实际出资人雷广志、京达旅业所有。   实务经验总结 前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:   1、借名买房存在极大的交易风险,建议慎之又慎。根据《物权法》第十六条的规定,不动产登记簿是房屋等不动产物权归属和内容的根据,当事人如要在诉讼中推翻不动产登记簿上的记载,证明标准极高。所以,虽然本案中作为实际出资人的原告赢得了诉讼,但也是费了九牛二虎之力收集各种证据,这些证据不仅要证明存在合意借名买房的事实,而且要证明实际支付房款的事实,承担巨大的举证责任,稍有不慎即有可能败诉,导致房财两空。   2、鉴于当前房屋价值巨大,不是万不得已不要借名买房。不论借谁的名义购买房屋,都建议委托专业的律师起草借名买房协议,约定清楚双方的权利义务,并保存全流程的证据原件,包括但不限于首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等。如首付款是以出名人的名义缴纳的,在向出名人汇款时,一定要备注汇款用途“代本人(借名人)支付购房首付款”。   3、借名人符合过户登记条件时,应及时将房屋过户至自己名下,预防不必要的纠纷发生。在房屋符合交付使用条件时,应及时占有使用该房屋。   相关法律规定 《物权法》 第九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。 第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。 第十九条第一款 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。 第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。   《合同法》 第一百三十三条    标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。   以下为最高法院在“本院认为”部分就此问题展开的论述: 根据本案一审、二审及本院再审审查认定的事实,再审申请人谭万兴虽然与海龙王公司于2000年8月30日签订了《深圳市房地产买卖合同》,且讼争房产经相关房产管理部门核准登记在谭万兴名下,但广志公司此前于1999年6月1日与海龙王公司签订的《购买公寓楼协议书》所购买房产中涵盖了本案讼争的房产,再审申请人谭万兴亦曾于2000年8月17日与广志公司订立《协议书》明确约定:“广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产、房屋的首期款及按揭款均由广志公司支付、房屋的产权归广志公司所有”、“以乙方(谭万兴)的姓名所购买的房屋所有权归广志公司所有,乙方不得以任何理由向甲方(广志公司)或海龙王公司主张该房屋的所有权”。此外,本案有充分证据证明讼争房产的首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际上由再审被申请人雷广志、京达旅业或者案外人广志公司支付,因此,一、二审判决认定讼争房产登记于再审申请人谭万兴名下属于代持有性质有事实依据。再审申请人谭万兴虽对再审被申请人拥有讼争房产持有异议,但其无法否认代持有的事实,其也未提供证据证明本案讼争房产的房款及其他相关款项由其本人支付,故本案讼争房产不应认定属于再审申请人谭万兴所有。   案件来源 谭万兴与雷广志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷民事裁定书   延伸阅读 借名买房有风险的断言绝非危言耸听,关于此问题各地裁判观点并不统一,自由裁量的空间极大,且证据在此类案件发挥的关键性作用。相关判决,有的直接支持确认借名人的所有权,也有的判决认为借名人仅享有向出名人请求转移登记房屋所有权的债权,也有的判决认为违反限购政策的借名买房的协议应予“解除”或不支持借名人过户登记请求。 鉴于北京等地限购政策较为严苛,且购房需求旺盛,我们重点选取了北京高院关于借名买房的几个案件进行分析梳理,以期尽可能全面的展现借名买房可能存在的法律风险。而且我们注意到,北京市高级人民法院2010年颁布的相关规定对借名买房事宜做出了相关规定。   北京高院印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》 第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。 当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。   一、法院判决支持确认借名人所有权(三个案例) 案例一:戴崴与游丽秋房屋确权纠纷申请再审民事裁定书最高院认为:“根据一审、二审查明的事实,诉争房屋的购房合同、抵押合同、借款合同等购房及按揭贷款手续,均系游丽秋以戴崴名义签订、办理。……通过2000年9月22日与游丽秋签订协议书以及2009年11月5日致函诉争房屋承租人等方式,多次表明其售房的实际交易对象为游丽秋。从购房款的支付情况看,游丽秋对其交付购房款的事实提供了银行存、取款记录证明,西安中大建筑饰业工程有限公司及凯爱公司对游丽秋支付购房首付款的情况予以了确认。……从戴崴在申请再审时提交的证据看,亦不能证明案涉30万美元被游丽秋提前解押转走以及诉争房屋的购房首付款并非由游丽秋支付的事实。……从房屋按揭贷款及使用情况看,游丽秋向汇鹏公司账户存入120万元,戴崴虽称该120万元系汇鹏公司在银行办理的贷款,但未提供证据证明。……一审、二审判决在综合考虑上述因素的情况下,认定游丽秋是诉争房屋实际购买人,符合法律规定。”   案例二:宋献国所有权确认纠纷申诉、申请民事裁定书该院认为:“经复查,根据本案现有证据及查明的事实原审法院认定购房款是由联营公司支付,证据充分。涉案房屋宋献国从未使用过,结合《房屋买卖契约》、房款发票等购房资料以及房产证原件也均由联营公司持有,涉案房屋由联营公司购买并一直占有使用的事实,原审法院推定借名买房的事实成立,依据公平原则和诚实信用原则,认定涉案243号房屋属联营公司所有正确。现联营公司已清算吊销,联营公司及其所有股东一致同意由农垦公司获得243号房屋所有权,理由正当,应予支持。”   案例三:周伟所有权确认纠纷申诉、申请民事裁定书该院认为:“本案中,为证明涉案房屋权属问题,实创公司提供了交纳首付款、房屋贷款、相关手续费的支票存根、发票、对账单等材料,且上述材料为原件,并盖有银行部门或其他收费部门的公章,原审法院基于上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认正确。上述证据可以证明诉争房屋的首付款、房屋贷款及相关手续费均由实创公司支付,且房屋交付后,由实创公司使用、出租、并交纳水电、物业费。基于上述事实查明,原审法院认定诉争房屋的实际出资人为实创公司,证据充分,实创公司要求确认诉争房屋归其所有,于法有据。原判认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。”   二、法院判决未支持确认借名人所有权(四个案例) 案例四:郑小玲等房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书该院认为:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明;没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,郑小玲、许小军提供的证据仅能证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明其与许烁、朱萌之间存在借名登记的约定。因此,一、二审法院依法驳回郑小玲、许小军的诉讼请求,并无不当。郑小玲、许小军的再审申请理由缺乏事实和法律依据,本院不予支持。”   案例五:张艳丽所有权确认纠纷一案民事判决书该院认为:“因张艳丽一方提供证据仅能证明其对房屋购买存在出资关系,不足以证明双方存在借名登记约定,故其请求确认诉争房屋为其所有,并要求孙海昌将诉争房屋转移登记至其名下的诉讼请求,依据不足,本院难以支持。对于其对购买诉争房屋的出资,其可另行主张权利。”   案例六:曾迪清所有权确认纠纷申诉、申请民事裁定书该院认为:“曾迪清主张其与曾宏图之间存在借名买房的协议,要求曾宏图将房屋过户至其名下,曾宏图对此予以认可。因涉案房屋的过户可能涉及国家税费征收,也可能涉及曾宏图妻子的利益等问题,对于曾迪清、曾宏图所述的借名买房一节应当深入审查。曾迪清提交的证据不足以证明涉案房屋首付款的支付及贷款偿还的具体情况,亦未能举证证明所有款项均系由其支付,二审法院难以确信曾迪清与曾宏图之间确实有借名买房关系,并驳回曾迪清的诉讼请求,适用法律正确,处理并无不当。曾迪清申请再审的理由不能成立。”本案尤其值得关注,因为本案是在双方当事人明确承认存在借名买房事实的情况下,否定了原告方请求确认其对房屋享有所有权的诉请。   案例七:徐桂云房屋买卖合同纠纷申诉、申请民事裁定书该院认为:“根据查明的事实并结合相应证据,可以确定徐桂云与朱春婷之间存在借名买房的事实。徐桂云要求办理过户手续的诉讼请求,缺乏法律依据(笔者注:基于限购政策,徐桂云无购房资格)。两审法院所作判决,并无不妥。徐桂云的再审理由不能成立。”该判决具有一定的典型意义,直接以借名人因限购政策而无在北京购房的资格为由否定了借名人要求转移登记的诉请。
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律师实务 | 商铺租赁易忽略的9大细节(附核查要点)

尽可能的参与预防疾病工作,因为预防永远胜过治疗。 据医学之父希波克拉底的箴言,在医学领域,预防永远胜过治疗。在商事交易面临的各类风险中,预防永远胜过诉争。商铺租赁事宜中也是如此,租赁前的尽职调查就是在预防。   本文目录 (撰文|任耀龙律师,编辑|吴佶珂) 01 租赁物是谁的? 02租赁物地址不能用? 03 抵押人的通知义务 04 租赁物的业态 05 试营业、正式营业分不清 06 电力还要扩容 07 市政施工打围只能吃土 08 承租人失联 09 租赁合同是否应备案   在大街小巷溜达的时候,总会看到临街的商铺门口张贴着“旺铺转让”的字条。还有不少打着“最后三天大甩卖”旗号吆喝的铺面,当然,你永远不会知道最后三天是哪三天。临街商铺如此,据物业行业的朋友讲,写字楼里租客的流动率也不低。 赁商铺做生意有赔有赚,导致商铺转让,可能因为业态不行,地段不对。但是,从法律视角来看,或许是因为事先忽略了以下9个细节,而解决的基本路径,即尽调核查+合同条款约定。   01 租赁物是谁的?谁有权对外租赁? 1.1.核查要点:租赁物权属核查。 常见的租赁物权属大致分为三类情形: 一是已经有产权的。如已有不动产登记证书。这类情形相对简单,去登记部门查询不动产登记信息摘要,然后再结合买卖合同、购买发票、契税缴纳证明可确定权属。 二是未拿到产权的。如仅有商铺预售合同或是属于开发商自持的物业.若是预售合同,需要前往登记部门查询预售合同备案的情况,交费情况以及银行按揭交款情况;若是开发商自持的物业,则核查商品房预售许可证,建设用地规划许可证,竣工验收报告,面积实测报告、门牌号登记表等事项。 三是其他事实上已经取得房屋所有权。比如通过抵债等司法文书获得所有权或处分权的,虽然不影响租赁合同的有效性,但这类比较复杂,通常无法直接联系原有所有权人,核查处分权人的抵债或权利取得文件。 此外,若所有权状态为共有,则需要其他共有人共同签署或明确的对外租赁授权。 核查完毕后,根据核查情况,针对租赁物权属及出租方有权对外租赁作出承诺及条款约定。   02 忽略租赁物地址核查 很多承租方都是以个体户或有限公司的主体对外展业,注册过程中就需要以该租赁物地址作为住所地。通常会出现两种情形: 一是该地址在登记机关已经用过,如果注册机关未能够开放同一地址注册多个公司,前手未办理迁址或注销,则会导致无法用该地址注册的问题。这类问题写字楼租赁中最为常见。 二是该地址登记机关不予认可。 2.1.核查要点:辖区派出所查询或开具地址证明,并前往登记机关咨询是否能够顺利注册。 2.2.条款约定 2.2.1.出租方有义务为承租方以该租赁物地址注册商事主体提供便利并协助,提供如房屋/土地/不动产登记证明等产权证或其他有效的房屋权属证明文件以及出租方有权出租该房屋的证明文件,以便承租方办理营业执照、食品流通许可证等经营所需相关证照及前置、后置许可。 2.2.2.若该租赁物地址无法注册,则有较为明确的处理规则或方式。   03 忽略抵押人的通知抵押权人的义务 杠杆游戏的年代,几乎看不到不动产上不设抵押的,除了多数属于按揭的,特别点的有已办理第二顺位、第三顺位抵押的,还有的甚至把租金收益权也已卖出。 首先,大家都知道“先租后抵”“先抵后租”的情形对于承租人权益影响是不同的。若已抵押,抵押权人通常会对抵押物的对外租赁等处分行为有严格的约束。抵押人也有书面告知义务,否则有相关罚则。 3.1.核查要点 3.1.1.前往登记部门查询该租赁物的登记信息摘要。 3.1.2.查看相关的抵押合同及抵押合同对应主债权合同的履约情形。 3.2.合同约定 3.2.1.出租方保证该商铺不附有任何担保物权和债务,不属违章建筑,不存在抵押。承租方在本合同期内可独家、不间断和不受影响地完成承租期限的经营。如该商铺未来设置抵押或出租方已将该商铺设定抵押,出租方保证在设定抵押时,抵押权人应保证承租方的正常经营,否则因实现抵押权而导致承租方的一切损失(包括直接损失和间接损失),均由出租方承担。 3.2.2.出租方已经事先书面告知抵押权人该租赁物对外租赁的情形,履行了告知义务。   04 忽略租赁物的业态问题 房地产项目中,开发商会根据自身的规划来确定租赁物业态或是用途。最为常见的就是住宅区域中底商能否做餐饮。通常主管部门有城管、环保、工商等,这类相关规定就散见于各类法规及地方性法规文件中。如大气污染防治法第81条规定: 大气污染防治法第81条: 排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用,或者采取其他油烟净化措施,使油烟达标排放,并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。 禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。 任何单位和个人不得在当地人民政府禁止的区域内露天烧烤食品或者为露天烧烤食品提供场地。 4.1.核查要点 事先查看开发商整体业态规划,以及租赁物涉及的烟道、排水、上下水设施等等。 4.2.合同约定 合同中明确约定允许的业态或用途,必要情况下采用负面清单的方式来约定。   05 忽略租金起算点的问题 大多数租赁双方对于租金计收标准及金额都有明确约定,较少产生争议,但是容易忽略的是租金起算点的问题。如遇到的一个案例中,约定租金的起算日为商场营业之日,双方因为试营业和正式营业的不同理解发生争议。因此,也建议约定明确。   06 忽略电力扩容问题 不同的经营业务,配备的设施对电力要求不同。由于进场前没有搞清楚,进场后扩容,不光花时间,除了电业局要收的费用外,有些物管公司还要额外增加费用,还会产生更换电缆和保护装置的费用。这无疑会增加预算,拖延进度。 若双方对电力确认,对扩容事项及产生费用有约定则会减少争议点。 6.1.核查要点: 前往物管和电力公司核实确认。 与电力扩容相关的还有一个问题,就是附属设施如空调外挂和门店招牌的放置问题。   07 市政施工打围、被征收或拆迁的问题 随着城市建设的步伐,市政施工打围最临街商铺的经营也是致命的。不单是成天吃灰的问题,更重要的是营业损失的问题,而且还无法转手。 7.1.合同约定: 约定出现市政施工打围的租金、期限处理规则。 合同履行期内,如因市政建设施工、修路的情况,导致承租方无法经营停业的,停业期间承租方可不向出租方支付房屋租金,停付房屋租金时间,出租方同意对合同租赁期限则相应延长、补足等等。 有些地方棚改过程中会针对承租人有补偿的政策,如有,做相应了解并约定补偿款事项。   08 承租人失联问题之解决 从出租人的角度而言,最重要的担心,也是需要重点考虑的就是无法收取租金且承租方失联的问题。 解决方案:合同条款明确约定送达地址+清退费用负担方式约定+租赁物内物品的处置流程约定   送达地址可解决失联情形下,单方合同解除通知送达的问题,解除时间又关系租金计付的问题; 清退费用负担约定,解决清退过程中产生的费用问题; 租赁物内物品处置,如若处置不好,会影响再次出租,明确的租赁物内物品处置约定(如会同物业一起处置,必要时候进行公证)能够部分解决承租人以租赁物内重要物品丢失为由找出租方麻烦的顾虑。   09 租赁合同是否应备案? 租赁权属于债权,租赁合同是否备案不影响合同效力,除非明确约定了以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的。 实务中,涉及到写字楼的租赁,出租方通常要求承租方单独签署一份用于备案的租赁合同,实际执行的是非备案的租赁合同。 房屋租赁合同备案的制度,源于《城市房地产管理法》第54条之规定,要求房屋租赁出租人和承租人应当签订书面租赁合同,并向房产管理部门登记备案。 住建部《商品房屋租赁管理办法》第14条、23条分别规定了房屋租赁当事人应当到房地产主管部门办理房屋租赁登记备案,以及不备案的后果。   结语:...
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宁波市公安局依职权迁移户口实施细则

索 引 号: 002940469/2018-124704 主题分类: 公安、安全、司法 发布机构: 市公安局 发文日期: 2018-06-22 公开方式: 主动公开 公开范围: 面向社会 组配分类: 规范性文件 文件编号: 道路交通事故自行协商协议书 内容概述: 规范性文件统一编号:ZJBC07-2018-0002 规范性文件有效性:有效 各区公安分局、县(市)公安局,市局治安支队、边防支队、东钱湖分局、高新分局、大榭分局、杭州湾分局: 现将《宁波市公安局依职权迁移户口实施细则》印发给你们,请结合实际,认真抓好贯彻落实。 附件:1.《依职权办理户口登记事项审批表》.docx 2. 《办理户口迁移事项告知书》.docx 宁波市公安局 2018年6月19日 宁波市公安局依职权迁移户口实施细则 第一条  为规范我市依职权迁移户口工作,根据《中华人民共和国户口登记条例》《浙江省常住户口登记管理规定(试行)》《宁波市区户口迁移实施细则(试行)》,制定本细则。 第二条  本市行政区域内公民常住户口的依职权迁移工作,依照本细则执行。 第三条  依职权迁移户口工作,由县级公安机关核准,具有户口登记管理职能的公安派出所和公安机关设置的户证办理中心、办证中心等机构具体承办。 第四条  有下列情形之一的公民,应当将户口迁出,但申报义务人不按规定迁移户口的,经县级公安机关核准,公安派出所(包括具体承办户口登记管理工作的户证办理中心、办证中心等,下同)可以依职权将其户口迁移至符合落户条件的本人及其家庭成员(含配偶、未成年子女,下同)合法固定住所处;无符合落户条件的合法固定住所的,可迁往其所属社区、村(居)委会或者乡(镇、街道)的社区集体户: (一)在城镇范围内因房屋产权或公有居住房屋承租权转移、离婚等原因,失去现户口登记住址所在地房屋所有权或者使用权的; (二)因征地、房屋拆迁等原因,失去现户口登记住址所在地房屋所有权或者使用权的; (三)户口登记在单位集体户,现单位不存在、本人离开单位或者本人带有家庭成员的; (四)其他按规定应当将户口迁出现户口登记住址的情形。 第五条  现产权所有人(承租人)向房产所在地公安派出所申请将原产权所有人(承租人)的户口迁出,并提交以下材料: 1、书面申请; 2、房屋权属证明或承租权证明; 3、本人身份证。 申请迁出单位集体户的,由单位提出申请,并提交离职证明。单位注销的,由原单位提交注销证明等相关材料。 户籍民警审核相关材料,确认无误后,应当予以受理,详细了解申请理由和事实依据,并填写《依职权办理户口登记事项审批表》(附件1)。 第六条  公安派出所在受理申请后15个工作日内完成调查核实工作,重点核查当事人现有合法固定住所情况。 公安派出所应当向国土部门查询当事人及其家庭成员的不动产登记信息情况,有不动产的还需审查其是否符合落户条件。当事人及其家庭成员无符合落户条件的合法固定住所的,公安派出所通知其所属社区、村(居)委会或乡(镇、街道)设立社区集体户(已有社区集体户的除外);街道(社区)拒不配合的,公安派出所可直接设立社区集体户。 第七条  向申报义务人下达《办理户口迁移事项告知书》(以下简称《告知书》)(附件2),告知其应当在30日内办理户口迁移手续。 《告知书》应当首先采取直接送达方式,交给受送达人本人;受送达人不在的,可以交付其成年家属、所在单位的负责人员或者其居住地居(村)民委员会代收。受送达人本人或者代收人拒绝接收或者拒绝签名和捺指印的,送达人可以邀请其邻居或者其他见证人到场,说明情况,也可以对拒收情况进行录音录像,把《告知书》留在受送达人处,在存档联上注明拒绝的事由、送达日期,并由送达人、见证人签名或者捺指印,即视为送达。 无法直接送达的,可委托其他公安机关代为送达,或者邮寄送达。 经采取上述送达方式仍无法送达的,可以公告送达。公告的范围和方式应当便于公民知晓,可以根据需要在当地主要新闻媒体公告或者在受送达人住所地、经营场所或者所在的村(居)民委员会公告栏公告,公告期限不得少于60日。 第八条  告知期限届满后,申报义务人仍未将户口自行迁出原住房,公安派出所应当在3个工作日内将《依职权办理户口登记事项审批表》上报县级公安机关核准。 当事人及其家庭成员无符合落户条件的合法固定住所的,由受理公安派出所负责上报并办理后续的户口迁移手续;当事人及其家庭成员有符合落户条件的合法固定住所的,受理公安派出所应当在2个工作日内将相关材料转交至该合法固定住所地公安派出所,由合法固定住所地公安派出所负责上报并办理后续的户口迁移手续。当事人及其家庭成员有两个以上符合落户条件的合法固定住所的,应当迁入实际居住的合法固定住所;受理地与合法固定住所地跨区县(市)的,由合法固定住所地公安派出所重新填写《依职权办理户口登记事项审批表》并上报县级公安机关核准。 第九条  县级公安机关在收到公安派出所上报的《依职权办理户口登记事项审批表》后,应当在5个工作日内出具核准意见。 第十条  公安派出所应当在接到上级公安机关的核准决定的3个工作日内,完成户口迁移工作,并在2个工作日内将结果告知双方当事人。 第十一条  受理、调查、告知、审批材料须装订成卷,列入所在地公安派出所户籍档案,存档管理。 第十二条  申请人应如实申请公安机关依职权迁移户口,对提供材料的真实性、合法性、有效性负责。申请人隐瞒事实真相、编造虚假事实、提供虚假证明材料等,构成违法的,依法予以行政处罚;构成犯罪的,依法追究其刑事责任。 第十三条  公安机关及其工作人员在受理依职权迁移户口申请时,对于符合条件的应当场予以受理,在规定期限内办结。不按规定受理、办结的,上级公安机关应当予以纠正,并根据情节轻重,给予责任人相应处分。 第十四条  公民对公安机关作出的依职权迁移户口行为不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。 第十五条  本细则由宁波市公安局负责解释。 第十六条  本细则自2018年7月15日起实施。 【打印本页】【关闭窗口】上一篇:我办今年未发布规范性文件 下一篇:宁波市公安局 中国保险监督管理委员会宁波监管局关于印发宁波市道路交通事故快速处理实施办法的通知 宁波市公安局依职权迁移户口实施细则 第一条  为规范我市依职权迁移户口工作,根据《中华人民共和国户口登记条例》《浙江省常住户口登记管理规定(试行)》《宁波市区户口迁移实施细则(试行)》,制定本细则。 第二条  本市行政区域内公民常住户口的依职权迁移工作,依照本细则执行。 第三条  依职权迁移户口工作,由县级公安机关核准,具有户口登记管理职能的公安派出所和公安机关设置的户证办理中心、办证中心等机构具体承办。 第四条  有下列情形之一的公民,应当将户口迁出,但申报义务人不按规定迁移户口的,经县级公安机关核准,公安派出所(包括具体承办户口登记管理工作的户证办理中心、办证中心等,下同)可以依职权将其户口迁移至符合落户条件的本人及其家庭成员(含配偶、未成年子女,下同)合法固定住所处;无符合落户条件的合法固定住所的,可迁往其所属社区、村(居)委会或者乡(镇、街道)的社区集体户: (一)在城镇范围内因房屋产权或公有居住房屋承租权转移、离婚等原因,失去现户口登记住址所在地房屋所有权或者使用权的; (二)因征地、房屋拆迁等原因,失去现户口登记住址所在地房屋所有权或者使用权的; (三)户口登记在单位集体户,现单位不存在、本人离开单位或者本人带有家庭成员的; (四)其他按规定应当将户口迁出现户口登记住址的情形。 第五条  现产权所有人(承租人)向房产所在地公安派出所申请将原产权所有人(承租人)的户口迁出,并提交以下材料: 1、书面申请; 2、房屋权属证明或承租权证明; 3、本人身份证。 申请迁出单位集体户的,由单位提出申请,并提交离职证明。单位注销的,由原单位提交注销证明等相关材料。 户籍民警审核相关材料,确认无误后,应当予以受理,详细了解申请理由和事实依据,并填写《依职权办理户口登记事项审批表》(附件1)。 第六条  公安派出所在受理申请后15个工作日内完成调查核实工作,重点核查当事人现有合法固定住所情况。 公安派出所应当向国土部门查询当事人及其家庭成员的不动产登记信息情况,有不动产的还需审查其是否符合落户条件。当事人及其家庭成员无符合落户条件的合法固定住所的,公安派出所通知其所属社区、村(居)委会或乡(镇、街道)设立社区集体户(已有社区集体户的除外);街道(社区)拒不配合的,公安派出所可直接设立社区集体户。...
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观点 | 买卖合同尚未履行完结,不属于物权确认争议

买卖合同尚未履行完结,买受人请求确认其为房屋所有权人的,不属于物权确认争议     最高人民法院审判业务意见 最高人民法院民一庭意见:确认物权以存在物权归属争议为前提。买卖合同尚未履行完结,买受人请求确认其享有标的物之所有权的,不符合物权法第三十三条规定的物权归属争议,不应纳入物权确认之诉。   附:案情简介 2010年3月,陈某与张某订立房屋买卖合同,购买张某名下房产一处。张某收取房屋价款后将房产交付陈某,陈某将该房产出租给谢某,谢某用其存放有关物品并未居住。前述房产一直未办理房屋过户手续。后因张某负债未还,债权人刘某将其诉至法院,案件终审后,张某负偿还刘某本息共计37万余元的义务。该案进入强制执行程序,法院查封了张某名下的前述房产。陈某提出执行异议被驳回,遂提起执行异议之诉,请求确认其为案涉房产所有权人,并解除对该房产的查封措施。   ——最高人民法院民事审判第一庭:《买卖合同尚未履行完结,买受人请求确认其为房屋所有权人的,不属于物权确认争议》,载杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》总第61辑,人民法院出版社2015年版,第177~180页。 编者说明 当事人系通过签订买卖合同的方式意欲转让房屋之所有权,陈某取得房屋所有权是买卖合同依法履行的结果。双方当事人之间的争议不符合物权确认争议的构成要件。本案诉讼在性质上不属于确认之诉,人民法院不能判决确认陈某享有房屋所有权。   《最高人民法院司法观点集成(新编版)·民事卷I》 第334页 观点编号147
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宁波市住房和城乡建设委员会关于印发宁波市住宅全装修工程质量管理规定(试行)的通知

发文机关 宁波市住房和城乡建设委员会 发文日期 2017-10-15 时效性 现行有效 发文字号 甬建发157号 生效日期 2017-11-01   各区县(市)、管委会住房城乡建设行政主管部门,市安质总站(建管处): 《宁波市住宅全装修工程质量管理规定(试行)》经委主任办公会议研究通过,现印发你们,请遵照执行。 宁波市住房和城乡建设委员会 2017年10月15日 宁波市住宅全装修工程质量管理规定(试行) 第一章 总 则 第一条 为加强住宅全装修工程质量管理,提高住宅品质性能,加快推进建筑工业化,发展绿色建筑,保障购房者权益,根据《建设工程质量管理条例》、《浙江省绿色建筑条例》、《浙江省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的指导意见(浙政办发〔2016〕141号)》及工程验收规范,结合本市实际,制定本规定。 第二条 本规定所指全装修住宅是指在住宅交付使用前,户内所有功能空间和公共部位的固定面全部铺装或粉刷完毕,给排水、燃气、通风与空调、照明供电以及智能化等系统基本安装到位,厨房、卫生间等基本设施配置完备,满足基本使用功能,可直接入住的住宅。 第三条 本市行政区域内全装修住宅工程的质量管理适用本规定。 第二章 基本规定 第四条 强化建设单位首要责任,对住宅全装修工程质量负总责。 设计、施工单位应当严格按照法律、法规、工程建设标准和合同进行全装修设计、施工,对工程质量承担主体责任。 监理单位应当严格按照法律、法规以及有关技术标准、施工图设计文件和合同,采取旁站、巡视和平行检验等形式实施全装修监理,对工程质量承担监理责任。 第五条 住宅全装修工程设计应由具有相应资质等级的设计单位承担,全装修住宅工程主体设计和装修设计原则上应同步,确保主体、装修、安装等工程施工过程有效衔接,鼓励应用建筑信息模型(BIM)、装配式装修等新技术、新工艺。 第六条 全装修住宅工程实行施工总承包及工程监理制度,建设单位不得将装修工程进行肢解发包。 第七条 建设单位在办理全装修住宅工程施工许可证及质量监督登记手续时,应包括全装修部分内容,且应在全装修住宅预售前提供经施工图审查机构审查合格的全装修设计文件,全装修工程与主体结构工程不是同一单位设计的,全装修设计文件应经主体结构设计单位确认。 第八条 全装修工程所用材料、构配件应符合设计文件要求和国家现行标准的规定,并有相应的质量保证资料。 建设单位应在《商品房买卖合同》中明确所用主要装修材料的名称、品牌、规格、型号、等级和施工质量标准等内容;提供室内设施设备的,应当明确提供的设施设备的名称、品牌、规格、型号、等级和安装标准等内容。 鼓励采用人造、环保,且性状稳定的建筑材料,减少对天然、质量离散性大,且资源消耗率大的建筑材料的使用,推动环境保护和降低能耗工作。 第九条 住宅全装修工程施工前,应由施工总承包单位按照施工合同和设计文件要求制定中间交接验收方案,并编制全装修工程专项施工方案,报建设、监理单位批准同意。 中间交接验收,由建设单位组织各方责任主体按照交接验收方案和有关规定进行验收,并形成相关书面验收记录。 第十条 住宅全装修工程施工过程中,施工单位必须建立、健全施工质量的检验制度,严格工序管理,做好全装修过程中各项隐蔽工程的质量检查和记录,并应对装配式混凝土结构做好成品保护。 第十一条 鼓励建设单位开展住宅全装修质量保险,实行物业前期介入管理等制度,创新工程质量监管和追偿机制。 第三章 样板引路 第十二条 全装修住宅预售前,应制作交付实体样板房;住宅全装修工程施工前,应在现场制作施工样板房。 交付样板房是指按设计文件和《商品房买卖合同》规定的材料、构配件以及施工方案确定的施工工艺装修完成的样板间(套),对所有的销售户型包括其所对应单元的公共部位(零星的非标准户型可除外),应分别制作不少于一套交付样板间(套)。 施工样板房是指按设计文件和《商品房买卖合同》规定的材料、构配件以及施工方案确定的施工工艺,对全装修工程中各分项工程进行关键部位、重点工序现场实体分层解构构造,展现主要施工工艺、工序的样板间(套),施工样板间(套)的数量应以展现该工程全装修各分项工程中的主要施工工艺为原则进行控制。 第十三条 施工和交付样板房施工完成后,由建设单位组织施工、监理、设计、设备供货(安装)等单位按照《商品房买卖合同》、设计文件、施工方案及相关验收规范、标准等进行验收,验收合格后方可开始全装修施工。 第十四条 全装修施工应与施工样板房、交付样板房采取相同的工艺、工法、材料及构配件,且其质量标准不得低于样板房的质量标准。 第十五条 施工、交付样板房作为住宅全装修工程质量验收和《商品房买卖合同》全装修相关约定的执行标准,须真实反映住宅全装修内容和装修质量,交付样板房中添设的合同之外的装修内容和家具、设备应在现场明确标识。交付样板房应保留自全装修住宅集中交付业主之日起不少于六个月,或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。 建设单位在与购房人签订《商品房买卖合同》前,应组织购房人确认交付样板房的全装修内容和观感质量。 第四章 验收及交付 第十六条 住宅全装修工程应在竣工验收前进行分户检验。分户检验时,应以每套住宅或每单元住宅的公共部位(走廊、楼梯间及电梯间等)作为一个检查单元,以分部工程中涉及观感质 量、使用功能、安全性能、几何尺寸等内容为检查重点。 第十七条 引入准业主监督机制。实行商品房预售制度的全装修住宅项目,建设单位宜通过设立工地开放日、邀请购房者参与分户检验或由购房者代表成立监督小组等形式,允许购房者参与全装修住宅工程质量监督,具体操作方式由建设单位自行确定。 第十八条 全装修住宅工程交付使用时,建设单位应把分户检验结果、主要装修材料(构配件、部品、设备等)的明细表及使用说明书、电气(智能化)网络管线和给排水管道等工程的竣工图作为《住宅使用说明书》的内容之一交给住户。 第十九条 建设单位应向商品房买受人明确住宅全装修工程质量保修方式、保修标准,并应对易造成质量和品质认定纠纷的建筑材料、部品的质量标准进行约定。建设单位应成立工程质量投诉受理和处理专门机构,在保修期限内承担保修义务。 第五章 监督管理 第二十条 各建设行政主管部门应加强住宅全装修工程质量监督管理,健全监管制度,加大日常巡查和监督力度,并应对施工样板房、交付样板房制度的执行情况进行监督检查。 第二十一条 各建设行政主管部门发现建设各方责任主体在分户检验中弄虚作假、降低标准,将检验不合格工程按合格工程处理的行为,按照有关法律、法规的规定处理。 工程质量监督机构可采取委托第三方专业机构检验、现场监督等方式对分户检验进行抽查。 第二十二条 建设单位未按要求制作交付样板房的,建设行政主管部门不予颁发预售许可证。 第二十三条 各建设行政主管部门应建立健全全装修住宅工程质量投诉受理和处理制度,对确属设备本身质量等问题引发的投诉,应加强与质量技术监督、公安消防、工商等行业主管部门的沟通、联动,协同处理。 第二十四条 因建设单位不履行或不认真履行质量保修责任,造成群体性上访的,属地建设行政主管部门应予以通报批评,按照有关法律、法规的规定给予行政处罚,并可责令建设单位暂停其存量房销售。 第六章 附则 第二十五条 住宅全装修工程除执行本规定外,还应符合国家有关法律、法规、标准等规定。 各区县(市)可结合本地区实际,依据国家有关规定和本规定,制定实施细则。 第二十六条 本条例不适用于住宅非全装修交付、建设单位与业主另行签订合同进行全装修的住宅项目。 第二十七条 本规定自2017年11月1日起执行。本规定由宁波市住房和城乡建设委员会负责解释。  
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房屋租赁20个法律风险及解决办法

房屋租赁是日常生活最常见合同,但房屋租赁产生的纠纷也越来越多。小编根据相关司法解释的精神整理出以下问题类型,以供在解决此类纠纷时有所参考。 1.房屋租赁合同是否必须采取书面形式? 《合同法》第215条规定,“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁”。 因此,房屋租赁期限不满半年的,可以是口头租赁合同或者书面租赁合同;房屋租赁期限在半年(6个月)以上应当采取书面形式租赁合同。 【提示】 ①口头房屋租赁合同风险较大。 当事人房屋租赁合同采取口头形式的,发生争议时要有其他证据证明。 ②法律对长期房屋租赁合同(6个月以上)要求采取书面形式。 租赁期限6个月以上的口头房屋租赁合同,视为不定期房屋租赁合同。 2.什么是定期房屋租赁合同? 定期房屋租赁合同是指当事人明确约定了租赁期限的房屋租赁合同。 定期房屋租赁合同包括以下形式: (1)口头约定或者书面约定房屋租赁期限不满6个月的; (2)书面约定房屋租赁期限在6个月以上的。 3.什么是不定期房屋租赁合同? 不定期房屋租赁合同是指当事人没有约定租赁期限或者约定租赁期限不明确的房屋租赁合同。 不定期房屋租赁合同包括以下形式: (1)非书面形式不定期租赁合同:租赁期限6个月以上,当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。 【提示】当事人约定租赁期限在6个月以上而未采用书面形式的,不论是否有证据证明,一律视为不定期租赁合同。 (2)约定不明确不定期租赁合同:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,不能达成补充协议的,并且按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的,视为不定期租赁。 【提示】当事人未明确约定租赁期限的,视为不定期租赁合同。 (3)事实不定期租赁合同:租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。 【提示】事实租赁合同推定为不定期租赁合同。 ①承租人可以随时通知出租人解除不定期租赁合同; ②出租人也可以随时解除不定期租赁合同,但应当在合理期限之前通知承租人,给予承租人合理搬出出租房屋的期限。 4.房屋租赁合同最长期限是多少年? 《合同法》第214条规定,“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。” 因此,房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。 【提示】 ①房屋租赁合同期限最长20年,是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。 ②房屋租赁期间届满,当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。 ③房屋租赁期限超过20年,并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效,也就是租赁期限按20年计算。 5.房屋出租人有哪些义务? (1)交付出租房屋的义务:出租人应当按照约定将出租房屋交付承租人占有、使用和受益。 (2)出租房屋保持义务:出租人应当保持出租房屋符合约定的用途。 (3)出租房屋维修义务:出租人应当履行出租房屋的维修义务,但当事人另有约定的除外。 A.承租人在出租房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修: B.出租人未履行出租房屋维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担; C.因维修出租房屋影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。 【提示】 房屋出租人承担维修出租房屋义务需要具备以下条件: ①以租赁期间承租人履行了通知义务为前提条件; ②以出租房屋有维修必要、维修可能为基本条件; ③租赁房屋毁损必须是因不可归责于承租人的事由造成的; ④当事人没有约定出租人不承担出租房屋维修义务。 (4)、出租房屋权利瑕疵担保义务. 出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时不知道出租房屋存在权利瑕疵的,出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务。 ①因第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人。 ②因第三人主张权利,致使承租人不能对出租房屋使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 【提示】 ①出租房屋权利瑕疵担保义务的范围为出租房屋交付前即存在的权利瑕疵,且为承租人不知情的权利瑕疵。 ②出租房屋交付后才存在的权利瑕疵,以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的权利瑕疵,则不构成出租房屋权利瑕疵担保义务。 【提示】 出租方违反出租房屋权利瑕疵担保义务,承租人可采取以下补救办法: 根据合同法,出租人违反出租房屋权利瑕疵担保义务的,承租人享有减付、不付租金的权利;根据《解释》第八条规定,因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持: ①租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的; ②租赁房屋权属有争议的; ③租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 (5)、出租方对出租房屋的安全担保义务; (6)、法律规定的其他义务。 出租房屋安全担保义务是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该出租房屋质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。 【提示】 违反出租房屋安全担保义务产生承租人绝对解除权,该解除权不因任何事由受到影响。 6.承租人对出租房屋的使用有哪些义务? 承租人有正当使用出租房屋的义务,即应当按照约定方法或者出租房屋性质使用出租房屋。 (1)承租人应当按照约定的方法使用出租房屋; (2)对出租房屋的使用方法没有约定或者约定不明确,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定; (3)按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的,应当按照出租房屋的性质使用。 【提示1】 承租人使用出租房屋租的方法标准有两个: ①约定使用方法(首要标准): A.房屋租赁合同约定的使用方法; B.双方补充协议约定的使用方法; C.按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法。 ②出租房屋性质确定使用方法(次要标准):只有没有约定出租房屋使用方法的,才能按照出租房屋的性质确定使用方法。 【提示2】 承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋,出租人有权解除合同和要求赔偿损失。 《合同法》第219条规定,承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。因此,承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋,致使出租房屋受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 《解释》第7条规定,承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第219条的规定处理。 【提示3】 承租人按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋,致使出租房屋受到损耗的,承租人不承担损害赔偿责任。 (4)、承租人对出租房屋承担保管义务。 承租人应当妥善保管出租房屋,因保管不善造成出租房屋毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。 【提示】 承租人已尽妥善保管义务,承租人不承担损害赔偿责任。 (5)、承租人能否对出租房屋进行转租应当经出租人同意。 《合同法》第224条第二款规定,“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。” 《解释》第15条规定,“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。” 【提示】 房屋转租存在两个房屋租赁合同: A.原租赁合同:继续有效。 B.次房屋租赁合同:原房屋租赁合同的承租人需要对次房屋租赁合同的转租第三人造成租赁物损失行为负责。 【提示】 《合同法》第224条第二款规定,“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。 《解释》第16条规定,“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件,人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。” 【提示】 出租人自知道或者应当知道承租人转租后6个月内未提出异议,视为出租人同意转租。 (6)、房屋承租人有何支付租金的义务。 ①承租人应当按照约定的期限支付租金。...
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关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答

发文机关 : 浙江省高级人民法院 发布日期 : 2014.09.11 生效日期 : 2014.09.11 时效性 : 现行有效 文号 : 浙高法办〔2014〕39号 关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答 浙高法办(2014)39号 人民法院在执行中拍卖被执行人的非住宅房屋(以下简称房屋)时,经常遇到案外人以其对该房屋享有租赁权为由,主张拍卖不破除租赁。而申请执行人则认为被执行人与案外人恶意串通虚构租赁关系,要求法院不予采信。为了保障申请执行人和房屋承租人的合法权益,确保执行程序顺利进行,维护司法权威,省高院经深入调研,依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律及相关司法解释的规定,对执行被执行人的房屋时案外人主张租赁权涉及的主要问题作出解答,供全省法院办案中参考。   一、人民法院执行被执行人的房屋时,案外人以其在案涉房屋设定抵押或者被人民法院查封之前(以下简称抵押、查封前)已与被执行人签订租赁合同且租赁期限未满为由,主张拍卖不破除租赁,执行机构应如何审查? 答:执行机构可根据案外人及当事人提供的证据,重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等问题进行审查。如果租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且案外人在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋至今的,执行中应当保护案外人的租赁权。   二、执行机构审查租赁合同的真实性,如何把握标准? 答:执行机构一般作形式审查,经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假,或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的,对租赁合同的真实性不予认可。 租赁合同未生效或者已在另案中被撤销、确认无效的,对案外人的租赁权不予认可。   三、执行机构审查租赁合同是否签订于案涉房屋抵押、查封前,如何把握标准? 答:如果在抵押、查封前,租赁合同的当事人已经根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定办理了租赁登记备案手续的,执行机构应当认定租赁合同签订于抵押、查封前。 经审查发现有下列情形之一的,一般也可认定租赁合同签订于抵押、查封前: 1、租赁合同的当事人在抵押、查封前已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁的; 2、租赁合同的当事人在抵押、查封前已办理租赁合同公证的; 3、有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的,如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。   四、执行机构审查案外人是否在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋,如何把握标准? 答:有下列情形之一的,可以认定案外人在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋: 1、案外人在抵押、查封前已经在且至今仍在案涉房屋内生产经营的; 2、案外人在抵押、查封前已经领取以案涉房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的; 3、案外人在抵押、查封前已经由其且至今仍由其支付案涉房屋水电、物业管理等费用的; 4、案外人在抵押、查封前已经对案涉房屋根据租赁用途进行装修的; 5、案外人提供其他确切证据证明其已在抵押、查封前直接占有案涉房屋的。   五、对问题一所述情况,程序上应如何处理?当事人和案外人如何救济? 答:执行实施人员根据本解答第十条的规定进行现场查封时已经发现有案外人依据租赁合同占有案涉房屋的,在处置前应告知申请执行人拟带租拍卖。申请执行人提出异议的,移送执行审查机构参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行处理。 根据本解答第十条的规定发布拍卖预告后,有其他案外人主张租赁权的,执行实施人员应向其告知虚构租赁关系对抗执行的法律后果。如案外人坚持其主张的,告知其提交异议书和相应证据材料,并移交执行审查机构依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查处理。 申请执行人或案外人对执行审查机构作出的裁定不服的,可依法提起执行异议之诉。   六、人民法院执行已设定抵押的房屋时,在抵押权设立后承租房屋的案外人以被执行人出租房屋时未告知抵押情况等为由,主张实现抵押权不得影响其租赁权,如何处理? 答:抵押登记具有公示公信效力。此外,房屋出租人负有向承租人告知房屋抵押情况的义务。基于此,《中华人民共和国物权法》第一百九十条明确规定:抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条亦规定:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。故在题述情况下,人民法院应当按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定,将案涉房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。   七、人民法院执行已先期查封的房屋时,在查封后承租房屋的案外人以其不知道房屋被查封为由,主张拍卖房屋不得影响其租赁权,如何处理? 答:最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定:“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。”该条中的“设立权利负担”包括设定租赁关系。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条亦规定,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。故在题述情况下,人民法院应当将案涉房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。   八、对问题六、七所述情况,程序上应如何处理?当事人和案外人如何救济? 答:执行实施机构应当作出裁定(裁定样式另行发布),明确案外人与被执行人之间的租赁关系不得对抗申请执行人,对案外人的租赁权依法予以涤除。案外人不服提出异议的,执行审查机构应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行处理。 在问题六、七所述情况下,执行实施机构对案涉房屋上的租赁权不予涤除的,申请执行人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定提出异议。   九、人民法院如何防止被执行人与案外人恶意串通,虚构租赁关系,对抗对房屋的执行? 答:一是要积极倡导房屋出租人和承租人进行房屋租赁备案登记;二是引导市场主体在接受房屋抵押前查明现状,如是否存在案外人占有等情况,并固定相关证据;三是要在保全和执行环节严格落实现场查封制度;四是对虚构租赁关系、对抗法院执行的行为,一经查实,要依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定对相关责任人予以罚款、拘留。构成贷款诈骗、骗取贷款、拒不执行判决裁定等犯罪的,依法追究刑事责任。   十、房屋现场查封制度的具体要求有哪些? 答:对房屋进行查封时,除了在建设(房地产)主管部门办理查封登记外,还应根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条、第二十条之规定,到现场查封并制作笔录。笔录中应载明房屋实际状况、使用情形等事项,执行人员及保管人应当在笔录上签名,有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十五条规定的人员到场的,到场人员也应当在笔录上签名。发现查封的房屋部分或全部为案外人占有的,应当场询问案外人的姓名(或名称)、住所(或住所地)、占有原因、占有期限等内容并记入查封笔录。案外人主张系承租房屋的,应责令其当场提供租赁合同、租金支付凭据等。 拟对查封的房屋进行拍卖的,执行实施机构应当在作出拍卖裁定时一并作出拍卖预告。预告中须载明,对拟拍卖房屋享有租赁权等权益的案外人应当在指定期限内向执行法院申报,逾期不申报的自行承担不利后果。拍卖预告应当在现场张贴。  
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浙江省实施 《中华人民共和国消费者权益保护法》办法(2017修订)

发文机关 : 浙江省人民代表大会常务委员会 发布日期 : 2017.03.31 生效日期 : 2017.05.01 时效性 : 现行有效 文号 : 浙江省人民代表大会常务委员会公告第56号 浙江省实施 《中华人民共和国消费者权益保护法》办法(2017修订) 浙江省人民代表大会常务委员会公告第56号 《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》已于2017年3月30日经浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第三十九次会议修订通过,现将修订后的《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》公布,自2017年5月1日起施行。 浙江省人民代表大会常务委员会 2017年3月31日 浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法 (1995年12月26日浙江省第八届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过 2000年10月29日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十三次会议第一次修订 2017年3月30日浙江省第十二届人民代表大会常务委员会第三十九次会议第二次修订) 第一条   根据《中华人民共和国消费者权益保护法》和有关法律、行政法规,结合本省实际,制定本办法。 第二条   本省行政区域内发生的消费行为或者住所地在本省行政区域内的经营者提供商品或者服务的行为,适用本办法。 消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受《中华人民共和国消费者权益保护法》和本办法等法律、法规的保护。单位为职工生活需要购买商品或者服务的,依照本办法规定执行。 第三条   本办法由各级人民政府组织实施。县级以上人民政府应当加强对消费者权益保护工作的领导,建立健全协调机制,研究、解决消费者权益保护工作中的重大问题,督促有关行政管理部门做好消费者权益保护工作。 负责工商、质量技术监督、食品药品监督、价格、旅游、卫生、建设、商务、交通运输、教育、农业、林业、渔业、文化体育和广播电视、检验检疫、通信、邮政、金融等管理工作的部门和机构应当在各自职责范围内,依法加强对经营者及其经营行为的监督、管理,及时处理消费者的投诉、举报,查处侵害消费者权益的违法行为。 设区的市和县(市、区)人民政府市场监督管理部门应当设立或者指定保护消费者权益的专门机构,乡(镇)、街道市场监督管理所应当确定保护消费者权益的专门人员,开展消费者权益保护工作。 第四条   省、设区的市和县(市、区)依法成立消费者权益保护委员会。消费者权益保护委员会履行职责所需经费列入同级财政预算。 消费者权益保护委员会由有关部门和行业协会、新闻单位、社会团体与消费者代表等组成,可以根据工作需要设立专业委员会。 第五条   消费者权益保护委员会履行下列公益性职责: (一)对商品和服务的质量、价格、售后服务和消费者的意见进行调查、比较、分析,并公布结果; (二)对消费者因合法权益受到损害依法提起诉讼或者申请仲裁的,提供支持和帮助; (三)对侵害消费者权益的经营者进行约谈,通过大众传播媒介对侵害消费者权益的行为予以劝谕、揭露、批评; (四)推动行业协会就商品或者服务的质量、售后责任等作出有利于消费者的行业约定或者承诺; (五)法律、法规规定的其他公益性职责。 第六条   消费者享有《中华人民共和国消费者权益保护法》等有关法律、法规规定的各项权利。消费者应当提高自我保护意识,依法行使权利。 经营者应当遵守《中华人民共和国消费者权益保护法》《中华人民共和国产品质量法》《中华人民共和国价格法》等有关法律、法规的规定,履行保障消费者权益的义务。 第七条   经营者及其工作人员应当依法履行保护消费者个人信息的义务。消费者个人信息包括经营者在提供商品或者服务中获取的消费者姓名、性别、出生日期、身份证件号码、住址、职业、工作单位、联系方式、收入和财产状况、消费交易记录以及反映健康状况的体检及诊断报告、病史、治疗记录或者医疗美容记录、生物识别信息等能够单独或者与其他信息结合识别公民个人身份的信息。 第八条   经营者在经营活动中使用的格式条款、通知、声明、店堂告示等应当符合法律、法规规定。对格式条款、通知、声明、店堂告示等内容的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释;有两种以上解释的,应当作有利于消费者的解释。 经营者及其工作人员在提供商品或者服务时对商品或者服务的介绍、承诺,以及对消费者询问、投诉的答复,视为经营者的行为。 第九条   宾馆、商场、餐馆、银行、客运场站、影剧院、游泳池、洗浴室、健身房、游乐园、风景区等经营场所的经营者,应当对消费者尽到安全保障义务,为消费者提供安全的消费环境,保证其经营场地、服务设施、店堂装潢、商品陈列、网络环境等符合保障人身、财产安全的要求;对可能危及消费者人身、财产安全的场所和设施,经营者应当以显著的方式设置安全使用说明、警示标识,并采取必要的安全防护措施。 经营者提供可能危及人身安全的游乐服务的,应当建立安全管理制度和应急预案,按照规定配备安全防护人员并督促其履行职责。消费者的人身、财产遇到危险或者不法侵害时,经营者应当给予及时、必要的救助。 第十条   经营者自营业执照核准登记之日起六个月后,方可发放单用途商业预付凭证(以下简称预付凭证)。预付凭证包括磁条卡、芯片卡、纸券等实体预付卡,或者以密码、串码、图形、生物特征信息、电子数据等为载体的虚拟预付凭证。 企业法人提供的单张记名预付凭证金额不得超过五千元,单张不记名预付凭证金额不得超过一千元;其他经营者对同一消费者提供的记名预付凭证金额不得超过两千元,单张不记名预付凭证金额不得超过五百元。但是,预付款存入第三方支付平台并且凭消费者指令支付的除外。 预付凭证金额超过前款规定的最高限额的,消费者有权要求退还超过限额部分的款额,经营者不得因此减少或者取消已经承诺的优惠。 第十一条   经营者应当在发放预付凭证的合同中明确下列事项: (一)企业经营者的名称、住所地、联系人及联系方式,个体工商户经营者的姓名及身份证明、住址和联系方式; (二)提供商品或者服务的名称、价格、地点、期限等; (三)预付款缴存方式、金额、优惠措施;有第三方支付平台的,应当明确第三方支付平台的单位及联系人、扣付方式、退款条件等。 在设定的使用期限内不限制消费次数的年卡、季卡等记名预付凭证,消费者因居住地变化、身体健康等客观原因需要转让预付凭证的,经营者应当允许,并不得收取额外费用。消费者因预付凭证遗失要求挂失的,经营者不得拒绝。 以消费者实际购买的商品或者接受的服务扣付费用并设定使用期限的预付凭证,在设定的使用期限届满后,经营者应当退还预付款余额或者延长期限,并不得收取额外费用。 经营者未按约定提供商品或者服务的,消费者有权要求退还预付款余额,并要求依法赔偿损失;消费者已享受的折扣等优惠,经营者不得在消费者的预付款余额中扣减。 经营者终止经营活动的,应当提前三十日发布告示,并以电话、短信、电子邮件等形式告知消费者,消费者有权要求退还预付款余额。经营者终止经营活动后,承受其权利义务的经营者应当继续向持有预付凭证的消费者提供商品或者服务,不得对消费者增设新的条件或者减损消费者的权利。 消费者要求退还预付款余额的,经营者应当自消费者要求退款之日起五日内予以退还。 本办法所称预付凭证,不包括城市公共交通的月票或者月卡。 第十二条   考试培训、兴趣班或者辅导班、驾驶员培训等营利性培训经营者应当与消费者订立书面合同,明确培训项目、课程内容和课时数量、教师资格资质、教学培训地点、设施设备、收费项目和标准等内容。 国家和省对培训资格、预收费用最高限额、资金存管和扣付方式等有规定的,应当遵守该规定。 经营者及其工作人员有辱骂、体罚学员等严重违反教育规范行为或者经营者有违反合同约定行为,导致消费者无法继续接受培训或者继续培训无法达到预期效果的,消费者有权要求经营者退还相应费用,并要求依法赔偿损失,经营者应当自消费者要求退费之日起五日内予以退还。 第十三条   经营者提供的赠品或者免费服务,应当符合质量要求;赠品或者免费服务的质量存在瑕疵的,应当向消费者事先说明。 经营者因其提供商品或者服务的质量问题依法承担退货或者退款责任时,不得要求消费者退还赠品,不得将赠品、免费服务折价抵扣退款。 第十四条   餐饮业经营者对食材的产地、品质和价格(计量单位)不得作引人误解的表示,对消费者选定的酒水菜品及价款,下单前应当经消费者确认;未经消费者确认发生争议的,按照有利于消费者的原则处理。 第十五条   修理、加工业经营者应当事先告知消费者修理、加工所需要的零部件、材料、期限、费用等真实情况,经消费者同意后,再进行修理、加工,并保证修理、加工质量。 经营者不得偷换零部件或者更换不需要更换的零部件,不得使用不符合质量标准或者与约定不相符的零部件或者材料,不得偷工减料或者谎报用工用料。 经营者对修理的部位应当予以包修,包修期不得少于三十日,自商品修复后交付消费者之日起计算。 第十六条   摄影摄像、冲印业经营者应当保证摄影、冲印照片和摄制录像的质量。照片或者录像存在明显瑕疵或者因经营者保管不善遗失的,经营者应当根据消费者的要求免费修复或者重拍、重印,并依法赔偿损失。经营者不得自行保留消费者的照片和底片。 第十七条   美容医疗机构提供医疗美容服务的(因疾病治疗涉及的修复重建除外),应当事先向消费者本人或者其监护人书面告知实施医疗美容项目的适应症、禁忌症、美容方式和效果、医疗风险、医用材料、负责实施医疗美容项目的主诊医师和注意事项等,并取得消费者本人或者其监护人的书面确认。对美容效果的约定应当以图片、音像等事后可以核对的方式保留。因美容医疗机构责任导致医疗美容达不到约定效果或者消费者容貌受损的,美容医疗机构应当根据消费者的要求退还费用或者重作,并依法赔偿损失。 美容医疗机构明知其服务存在缺陷仍然向消费者提供服务,或者未取得资质的机构和个人实施医疗美容,造成消费者死亡或者健康损害的,受害人有权依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定向经营者要求赔偿。 第十八条   供水、供电、供气、电信、有线电视等公用事业经营者应当公示提供商品或者服务的质量标准和收费标准;提供的商品或者服务未达到公示标准的,应当根据消费者的要求采取补救措施,并依法赔偿损失。 经营者应当配备和使用符合规定的计量器具,保证计量准确;对消费者有关计量的投诉,应当自接到投诉之日起三日内核查,并在查明原因后及时告知消费者。水、电、气、通话时间、网络流量等计量异常增加,经营者没有证据证明是消费者责任的,不得要求消费者承担由此产生的费用。消费者对计量有异议的,应当自收到费用账单之日起六个月内提出。 电信、有线电视等经营者提供收费服务或者免费使用服务的,应当在合同期满前十五日内向消费者作出明确提示,由消费者确认是否延续服务。未经消费者确认延续提供服务的,经营者对延续提供的服务不得收取费用。终止服务后,消费者需要退还设有押金、保证金的设备的,有权要求经营者提供免费上门服务。 第十九条   商品房因勘察、设计、施工原因,在设计使用期限内发生地基下沉、房屋倾斜、承重的柱墙梁板等构件结构开裂变形等问题,超出工程建设强制性标准规定的安全限值,无法维修或者一次维修后仍超出安全限值的,消费者有权要求退房,并要求依法赔偿损失。 商品房的屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、地下室和外墙面的防渗漏保修期限不得低于八年,保修期限自商品房交付消费者之日起计算。商品房因勘察、设计、施工原因,在保修期限内发生渗漏的,经营者应当自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内予以修复,并依法赔偿损失;同一区位的渗漏,经营者自与消费者就维修方案达成一致之日起六个月内未予修复的,消费者有权要求退房或者自行委托维修单位进行维修,维修费用由经营者承担。保修期限内的维修费用(包括公共部位的维修费用)由经营者承担。 根据本条第一款、第二款规定退房的,遇价格下降时,按原价格退还房款;遇价格上涨时,按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。 第二十条   房地产经营者销售全装修商品房的,应当在合同中明确所用主要装修材料的名称、品牌、规格、型号、等级和施工质量标准等内容;提供室内设施设备的,应当明确提供的设施设备的名称、品牌、规格、型号、等级和安装标准等内容。 全装修商品房交付时,经营者应当提供项目竣工验收时委托第三方专业检测机构出具的空气质量检测合格报告、电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的设计施工资料。埋设在墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期限不得低于八年,自全装修商品房交付消费者之日起计算。 房地产经营者预售全装修商品房的,应当提供交付样板房。 交付样板房的保留时间,自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月,或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。全装修商品房的展示样板房、模型、展示板以及广告对于合同订立有重大影响的,应当作为房屋装修质量的交付标准。 第二十一条   住宅装修经营者应当与消费者订立书面合同,明确施工期限、施工质量、施工费用、质量保证方式、违约责任等内容;由经营者提供装修材料的,应当书面约定材料的名称、品牌、规格、型号、等级和价格等。 埋设在墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期限不得低于八年,其他装修部位的保修期限不得低于两年,自装修工程竣工验收合格之日起计算。 第二十二条   快递经营者应当按照国家有关规定对消费者交寄的快递物品内件进行验视,保存相关记录,妥善堆放、装卸和运载快递物品,在承诺时间内将快递物品投递到约定的收件地址,并由收件人或者其指定的代收人签收,双方也可以约定以智能自助快递柜等方式进行投递和签收。 经营者在接收快递物品时,应当事先要求消费者申报物品的实际价值;消费者在交寄文件资料(包括照片、图片、合同等,下同)或者对其具有特殊意义的物品时,应当事先申报文件资料或者物品的价值。快递物品属于易碎易损物品或者消费者申报的价值超过一定限值的,经营者可以要求消费者就超过限值部分进行保价寄递。 快递物品因经营者责任遗失或者损毁,事先申报价值的,经营者应当按照申报价值予以赔偿;事先未申报价值但事后能够确定实际价值的,经营者应当按照实际价值予以赔偿;事先未申报且事后无法确定实际价值的,由双方协商确定赔偿数额,协商不成的,由经营者按照所收取资费十倍的标准予以赔偿,但最高额不超过八百元。 第二十三条   金融机构依法销售自有金融产品或者代理销售金融产品的,应当建立产品信息查询服务平台,履行信息披露义务,向消费者告知金融产品的发行主体、产品属性、投资风险和担保设定等情况,不得夸大产品收益率或者隐瞒重要风险信息,不得提供虚假或者引人误解的产品信息。告知情况应当经消费者书面确认或者以其他事后可以核查的方式确认。 银行业金融机构应当建立自有理财或者代理产品销售专门区域,设立明显标识,并按照规定要求保存有关销售情况的录音录像记录或者数据信息,不得允许非本机构工作人员在其营业场所从事产品宣传推介、销售等活动。银行业金融机构对非本机构工作人员在其营业场所内从事的宣传推介、销售等活动依法承担赔偿责任。 第二十四条   第三方网络交易平台提供者应当按照规定要求建立并实施平台交易规则、交易安全保障、消费者投诉快速处理、信用评价、商品或者服务质量监控等管理制度,保证消费者能够便利、完整阅览和保存各项管理制度。 第三方网络交易平台提供者应当对网上经营者的名称、地址和联系方式等信息进行核查和登记,保证信息的真实有效,并在网上经营者从事经营活动的主页面的醒目位置予以公开。 消费者因对网上经营者作出负面评价而遭受其骚扰或者威胁的,第三方网络交易平台提供者查证核实后,应当按照平台管理制度采取措施,对该网上经营者作出信用降级、不良行为记录等处理或者停止对其提供平台服务。 第三方网络交易平台提供者应当设立消费者权益保障金,并公开消费者权益保障金的管理和使用办法。网上经营者对消费者提出的合理要求故意拖延或者无理拒绝的,第三方网络交易平台提供者应当使用消费者权益保障金先行赔付。 第二十五条   除国家规定实行包修、包换、包退(以下简称三包)的商品外,省工商行政管理部门应当会同省质量技术监督、商务主管部门和有关行业主管部门,根据本省实际规定实行三包的商品目录以及相应商品的三包有效期限、三包责任。 国家和省规定或者经营者与消费者约定实行三包的商品,经营者在出售商品时应当出具三包凭证,并确定具备条件的维修单位。三包凭证应当明确消费者的权利和义务。 第二十六条   国家和省规定实行三包的商品不符合质量要求的,自商品交付之日起七日内,经营者应当根据消费者的要求予以退货、更换或者修理;自商品交付之日起十五日内,经营者应当根据消费者的要求予以更换或者修理。 经营者按照三包规定承担退货责任的,应当根据商品的发票价格一次性退清货款,不得收取折旧费、使用补偿费等任何费用。 经营者按照三包规定承担更换责任的,应当免费为消费者调换同型号的商品。无同型号商品的,经营者应当根据消费者的要求予以退货,退货时不得收取折旧费、使用补偿费等任何费用。 经营者按照三包规定承担修理责任的,应当自收到消费者要求修理的商品之日起五日内修复,并不得收取材料费、人工费等任何费用。经营者应当在三包凭证上如实记录每次接受修理的日期、维修所占时间、修理部位、故障原因等情况,在三包有效期限内不得删除修理记录。经营者未在五日内修复的,应当为消费者提供同类相应规格的商品在维修期间使用。 商品在三包有效期限内经两次修理仍不能正常使用、全部修理时间累计超过三十五日,或者因经营者原因无法提供维修服务的,经营者应当根据消费者的要求予以退货或者更换。消费者选择退货的,按照本条第二款规定执行。商品在三包有效期限内修理或者部件更换的,其修理部位或者更换部件自商品交付消费者之日起重新执行原规定的包修期;其他部位的包修期应当扣除维修占用的时间。 家用汽车产品三包有效期限内更换或者退货的条件,按照本办法第二十七条规定执行。...
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最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

发文机关 : 最高人民法院 发布日期 : 2003.04.28 生效日期 : 2003.06.01 时效性 : 现行有效 文号 : 法释〔2003〕7号 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 法释〔2003〕7号 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布,自2003年6月1日起施行。 最高人民法院 2003年4月28日 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 (2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过) 为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释。 第一条   本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 第二条   出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。 第三条   商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。 第四条   出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。 第五条   商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。 第六条   当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。 第七条   拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。 第八条   具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第九条   出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 第十条   买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。 第十一条   对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十二条   因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 第十三条   因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 第十四条   出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理: (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持; (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 第十五条   根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。 第十六条   当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条   商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定: 逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 第十八条   由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任: (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 第十九条   商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 第二十条   出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外。 第二十一条   出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。 第二十二条   对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。 第二十三条   商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 第二十四条   因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。 第二十五条   以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 第二十六条   买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。 第二十七条   买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外。 第二十八条   本解释自2003年6月1日起施行。 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释。 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,在本解释公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释。 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。  
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