房屋买卖合同 | 附条件的房屋买卖合同有效,但有后期履约不能的风险

刘彬律师
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2020年10月5日09:44:47房屋买卖合同 | 附条件的房屋买卖合同有效,但有后期履约不能的风险已关闭评论 910

来源:公众号“诉讼与执行“

正  文

9月29日,北京法院审判信息网公开了一份“黄晓明与张昊龙房屋买卖合同纠纷一审民事判决书”。判决书显示,黄晓明2013年斥资3600万在北京朝阳区购买了一套房屋,并且对房屋进行装修后一直居住,但至今未能过户。诉至法院要求继续履行合同,结果被法院判决驳回起诉!!!

黄晓明要求继续履行合同,为何会败诉!!!(本案在诉讼过程中有无补救措施?欢迎专业人员留言发表自己的观点)

 

请看判决书,详细分析:

 

北京市朝阳区人民法院

民事判决书

(2018)京0105民初34483号

原告:黄晓明,男,1977年11月13日出生,汉族,演员,住北京市朝阳区。

被告:张昊龙,男,2000年1月3日出生,汉族,户籍所在地山西省太原市小店区。

 

原告黄晓明(以下称姓名)与被告张昊龙(以下称姓名)房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。黄晓明之委托诉讼代理人李胜伟、陈刚毅,张昊龙之委托诉讼代理人郭东平、曹皓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

黄晓明向本院提出诉讼请求:

1.确认黄晓明与张昊龙于2013年1月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效;

2.判令张昊龙继续履行《北京市存量房屋买卖合同》,并配合办理房屋所有权转移登记手续。

事实与理由:

2012年12月31日,张昊龙及其监护人在山西省太原市城南公证处办理了委托售房公证,授权张某冀代为办理张昊龙名下位于北京市朝阳区XX号(房屋所有权证号:X京房权证朝字第XXXX号)房屋的出租、出售及抵押等事宜。2013 年 1月31日,张昊龙代理人张某冀持公证授权委托书、房屋所有权证原件与黄晓明签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定将涉案房屋以3600万元价格出售给黄晓明,购房款支付至张某冀尾号6824的工商银行账户;如买受人不符合购房政策的,待买受人符合购房政策后可随时通知出卖人办理房屋权属移转登记手续;买受人未在发出通知60日内取得房屋所有权证的,出卖人应当以全部已付款为基数、日万分之三为标准支付违约金;因本合同产生的争议由房屋所在地法院管辖。合同签订后,黄晓明按约定支付了购房款3600万元,并在对房屋进行了装修后一直居住至今。现黄晓明要求张昊龙配合办理房屋所有权移转登记手续,但张昊龙避而不见。黄晓明认为,《北京市存量房屋买卖合同》合法有效,双方均应遵守合同约定。依据《中华人民共和国合同法》第60条的规定,张昊龙应按照合同约定全面履行合同义务。故黄晓明提出如上诉讼请求,请求法院判如所请。

张昊龙辩称,

一、双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效,签订房屋买卖合同时张昊龙仅13岁,是限制行为能力人,其父母的授权委托行为损害了张昊龙的权益,授权无效导致合同无效;

二、根据授权委托书显示,授权是出售、出租房屋等相关手续的事宜,没有授权收受房屋价款,张昊龙至今未收到房屋转让价款3600万元;

三、涉案房屋目前与黄晓明存在两个法律关系,一个是房屋买卖合同关系,一个是抵押合同关系,抵押合同是从合同,主合同是借款合同或者房屋买卖合同其中之一。

当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。经查,张某宇系张昊龙之父,邢某某系张昊龙之母。位于北京市朝阳区XX号房屋(以下称涉案房屋)于2012年8月23日所有权登记至张昊龙名下。

2012年12月31日,张某宇、邢某某作为张昊龙(委托人)的法定监护人向张某冀(受托人)出具《委托书》,委托事项:“我们的儿子张昊龙在位于北京市朝阳区XX号(建筑面积:703.13平方米;房屋产权证号:X京房权证朝字第XXXX号)有房屋一套。我们作为张昊龙的法定监护人,为了方便工作,故委托受托人张某冀代为我们办理上述房屋的出租、出售以及房产抵押等的相关手续的事宜。受托人在办理上述事宜所签署的相关文件,委托人都予以承认,并愿承担相应的法律责任。受托人无转委托权。”委托期限:自2012年12月31日至办理完上述事宜止,《委托书》落款处显示“张昊龙”“张某宇”“邢某某”签名字样。

同日,山西省太原市城南公证处作出了(2012)并南证民字第XX号《公证书》,公证事项为委托,内容为兹证明张昊龙的法定监护人张某宇和邢某某于2012年12月31日来到公证处,在公证员的面前,在前面的《委托书》上签名、按指印,并表示知悉委托的法律意义和法律后果;张某宇和邢某某的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。

2013年1月31日,张昊龙作为出卖人(法定代理人:张某宇、邢某某,委托代理人:张某冀)与黄晓明作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》(以下称房屋买卖合同),约定张昊龙向黄晓明出售涉案房屋,该房屋规划设计用途为住宅,性质为商品房,未设定抵押,成交价格为3600万元;买受人采取自行交割方式付款,具体付款方式及期限的约定见附件四;该房屋买卖合同附件四载明:买受人应将款项汇至如下银行账户:户名为张某冀,开户行为中国工商银行山西省长治市南街支行,账号为:×××;附件六载明:当事人双方同意,买受人可随时通知要求出卖人办理房屋权属转移登记手续,如买受人不符合住房限购政策,待买受人符合住房限购政策或住房限购政策取消后,买受人亦可随时通知要求出卖人办理房屋权属转移登记手续,买受人向出卖人发出通知后五日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该房屋买卖合同落款出卖人委托代理人处显示“张某冀”签名字样,买受人委托代理人处显示“张某霞”签名字样。黄晓明称张某霞系其母亲。

涉案房屋于2012年12月份交付黄晓明。黄晓明于2013年1月24日向广州星河湾物业管理服务有限公司北京分公司交纳2012年10月至2013年3月期间物业服务费25 312.8元;黄晓明于2013年1月31日分三笔向张某冀转账1000万元、500万元、500万元;于2013年5月9日分三笔向张某冀转账300万元、300万元、500万元;于2013年5月10日向张某冀转账4 985 000元。黄晓明称其向张某冀转账支付购房款35 985 000元,因2012年10月至2013年3月期间物业服务费应由张昊龙负担,故黄晓明代张昊龙交纳的上述期间物业服务费25312.8元折抵了剩余购房款。张昊龙认可张某冀收到了黄晓明转账的上述款项,认可黄晓明交纳的25 312.8元物业服务费折抵了购房款,称张某冀系张某宇的朋友,但张某冀未向张昊龙及其父母给付涉案房屋的购房款,且《委托书》中没有委托张某冀收取购房款。

另查,涉案房屋于2013年1月31日登记设立一般抵押权,抵押权人为张某霞,抵押人为张昊龙,被担保主债权数额为3600万元,债务履行期限为2013年1月31日至2018年1月30日止。黄晓明称购买涉案房屋时其没有北京市购房资格,故未办理涉案房屋所有权转移登记手续,为了交易安全,就涉案房屋购房款办理了抵押登记手续,认可张某霞实际上没有向张昊龙提供借款,现黄晓明已具备北京市购房资格。张昊龙不服北京市规划和国土资源管理委员会上述房屋抵押登记,向本院提起行政诉讼,本院依法通知张某霞作为第三人参加诉讼,2017年3月30日本院作出(2016)京0105行初XX号行政判决,判决:驳回张昊龙的诉讼请求。张昊龙不服该判决,上诉至北京市第三中级人民法院,北京市第三中级人民法院于2017年6月14日作出(2017)京03行终XX号行政判决,判决:驳回上诉,维持一审判决。

再查,山西省长治市中级人民法院于2017年12月21日查封涉案房屋,查封期限为2017年12月21日至2020年12月20日;山西省太原市杏花岭区人民法院于2018年5月8日轮候查封涉案房屋,查封期限为2018年5月8日至2021年5月7日;黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院于2019年4月28日轮候查封涉案房屋,查封期限为2019年4月28日至2022年4月27日。

 

黄晓明在本案中申请财产保全,申请对张昊龙名下涉案房屋进行查封。本院于2018年4月11日作出(2018)京0105财保XX号民事裁定,裁定:查封张昊龙名下涉案房屋。本院于2018年4月16日实际轮候查封了涉案房屋。

本院认为,合同有效是指法律对当事人签订的合同予以肯定评价,可以发生当事人订立合同时所预期的法律效果,当事人各方都应受合同约束,承受依据合同约定产生的相关权利义务。民事法律行为应当具备下列条件:(1)行为人具有相应的民事行为能力;(2)意思表示真实;(3)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。监护人除为维护被监护人利益外,不得处分被监护人的财产。本案中,签订房屋买卖合同时张昊龙系限制民事行为能力的未成年人,其实施民事法律行为应由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认,故张某宇、邢某某作为张昊龙的法定监护人有权委托他人出售张昊龙名下涉案房屋。已有生效判决认定张昊龙曾陈述其父母将涉案房屋委托给张某冀进行处分,是为了将涉案房屋变现资金送张昊龙出国留学,本院对此不持异议,父母送子女出国留学法律上不宜认定为有损他人利益的行为,该行为不必然导致张昊龙利益受损。本案中,张昊龙未就张某宇、邢某某出售涉案房屋存在其他损害其利益的情形提交相应证据,且涉案房屋的出售价格并无不妥之处,因此本院认定,签订房屋买卖合同是双方真实意思表示,且不存在违反法律、行政法规的强制性规定及违背公序良俗的情形,应属合法有效。故对张昊龙关于房屋买卖合同无效的抗辩意见,本院不予采信,黄晓明要求确认双方签订的房屋买卖合同合法有效的诉请,符合法律规定,本院予以支持。

依法成立并生效的合同具有法律约束力,双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出卖人转让房屋后,有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的,合同约定的履行期限届满时针对出卖人的强制措施仍未解除,买受人要求继续履行合同,办理房屋所有权转移登记,经法院释明后仍坚持不变更的,对其诉讼请求,不予支持。因涉案房屋于2017年12月21日被山西省长治市中级人民法院查封、于2018年5月8日被山西省太原市杏花岭区人民法院轮候查封,于2019年4月28日被黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院轮候查封,截至本案法庭辩论终结以前,涉案房屋尚未解除查封。故黄晓明要求办理涉案房屋所有权转移登记手续的诉讼请求属于事实上不能履行的诉讼请求。经过本院释明,黄晓明仍然坚持不变更诉讼请求,故对于其要求办理涉案房屋所有权转移登记手续的诉讼请求,本院不予支持。

综上,依照《中华人民共和国民法总则》第三十五条、第一百四十三条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定,判决如下:

一、确认原告黄晓明与被告张昊龙于二〇一三年一月三十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》合法有效;

二、驳回原告黄晓明的其他诉讼请求。

保全费5000元,由被告张昊龙负担(原告黄晓明已预交,被告张昊龙于本判决生效之日起七日内支付原告黄晓明)。

案件受理费221 800元,由被告张昊龙负担(于本判决生效之日起七日内交纳至本院)。

如不服本判决,可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第三中级人民法院。

审  判  长   张佳琪
人 民 陪 审 员   向 硕
人 民 陪 审 员   陈俊燕

二○一九年十二月二十三日

书  记  员   张茹敏

 

 

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