宁波市关于非住宅改建租赁住房的指导意见(试行)

刘彬律师 995阅读9分19秒

宁波市关于非住宅改建租赁住房的指导意见(试行)

 (征求意见稿)

 

为有效盘活我市闲置和低效商业、办公、工业等非住宅用房,支持和规范非住宅改建为租赁住房行为,切实增加租赁住房有效供给,优化租赁住房供应结构,有效解决职住平衡问题,促进住房租赁市场健康发展,根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)和《宁波市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(甬政办发〔2021〕8号)等文件精神,结合我市实际,现就非住宅改建租赁住房工作提出如下指导意见:

一、改建范围

在城市行政区域内,不动产权证或其他合法权属证明材料记载用途为商业、办公、工业等非居住类型,且未列入征收计划的存量闲置建筑,可以改建为租赁住房;改建项目应符合区域功能定位和产业发展等要求,改建后能进一步优化空间布局、推动职住平衡。

非住宅改建项目原则上以整栋或整单元为基本改建单位。工业建筑应整栋楼改建,其它非工业类建筑不能以整栋或整单元改建的,改建部分应当相对独立且改建后的规模不少于50套(间)。

二、改建原则

(一)属地为主,加强管理。区县(市)、开发园区住建部门应牵头成立非住宅改建租赁住房联合审批小组(以下简称联合审批小组),明确改建流程和改建标准,督促企业按要求规范改建。

(二)性质不变,整体确权。申请改建的非住宅项目不改变原有土地使用年限,如遇土地或房屋征收等情形,应按照原确权用途予以执行。改建项目整体确权、整体转让,不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割出售。

(三)强化统筹,统一监管。改建租赁住房的运营、管理应遵守我市租赁住房有关规定,并纳入市住房租赁监管服务平台统一管理。鼓励、支持专业化租赁运营机构实施改建和管理。

三、改建要求

(一)权属清晰。非住宅改建项目应为依法取得不动产权证或其他权属证明材料的合法建筑,改建房屋不存在查封登记、异议登记等限制交易的情形。存在抵押登记等他项权利的,还应取得所有他项权利人的书面同意。

(二)结构安全。改建项目实施前,改建主体应委托具有资质的第三方专业鉴定机构对房屋原结构主体进行结构安全性鉴定。改建过程中不得擅自变动房屋建筑主体结构和承重结构,不得擅自增加荷载;改建涉及建筑主体和承重结构变动以及明显增加荷载的,应当委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位进行改建设计,并在施工前报审施工图审查。

(三)消防安全。改建的项目应按国家工程建设消防技术标准进行设计,并按规定取得建设工程消防设计审查合格意见书,办理消防验收备案抽查。日常消防管理应符合本市相关要求。

(四)卫生环保。改建后的租赁住房应当具备良好的卫生、通风、采光、给排水等居住条件,并符合环保、卫生等部门的相关要求。改建后的租赁住房在首次出租前,应当取得第三方专业检测机构出具的空气质量检测合格报告。

(五)物业规范。鼓励改建后的租赁住房项目由物业服务企业按照我市住宅小区物业管理相关规定进行管理。

(六)用途限制。改建项目的租赁住房用途在规定期限内不得改变。

(七)技术标准。改建项目其它设计、建设、管理和最小居住面积等应符合国家相关规范及我市住房租赁管理规定。改建单位宜在立项申请之前委托具有相应资质的设计单位对改建的技术可行性进行评估论证,确保改建后能够符合相关规范。

四、改建程序

(一)提出申请。改建主体应为房屋所有权人或受房屋所有权人委托、已在市住房租赁监管服务平台备案的专业化租赁运营机构。改建主体向属地联合审批小组提出改建申请,并提供下列资料:

1、改建书面申请报告;

2、改建项目权利人身份证明,委托实施的还需提交委托代理人身份证明;

3、改建项目权属证明文件;

4、改建方案,主要内容应包括项目设计方案(项目现状、改建思路、改建方法、建筑设计方案等)、项目运营方案(投入成本、回报周期、房源数量、推广方式等)、租赁管理方案(经营模式、租赁群体、租金水平、租期设定等);

5、改建项目结构安全性鉴定报告;

6、存在抵押登记等他项权利的,提交所有他项权利人身份证明文件及其同意改建的书面意见;

7、书面承诺,包括对提供材料的真实性负责、按规定履行相关建设程序、改建后只用于住房租赁且不“以租代售”、不骗取财政补助资金和服从城市建设发展等内容;

8、其它需要提交的材料。

(二)联合会审。联合审批小组在收到改建主体提供的申请材料后应及时召开联席会议对改建项目进行联合审批。审批合格的出具同意纳入改建租赁住房的审批意见。

(三)施工许可。改建主体应当根据联合审批意见实施改建,并办理改建及二次装修施工许可手续(工程安全质量监督手续)。

(四)竣工验收。工程建设项目具备竣工验收条件后,改建单位组织勘察、设计、施工、监理等单位按规定进行竣工验收及备案,并向联合审批小组申请联合检查。

(五)运营管理。非住宅项目改建完成后,应及时将项目相关信息录入市住房租赁监管服务平台。房屋出租后,应在3日内办理租赁合同网签备案,并同时向公安部门申报租住人员信息。

五、保障措施

一)强化组织领导。区县(市)、开发园区住建部门应牵头组织自然资源规划、发改、公安、经信、环保、卫生、消防救援、供水、供电、燃气等相关部门和单位成立联合审批小组,负责统筹制定本区域改建租赁住房的具体操作办法,定期审议重要事项和审批具体项目,对问题和难点实行“一事一议”。

(二)强化存量管理。本通知印发前已完成改建但未办理相应手续的项目,对供需适配且满足相关要求的,允许其向属地联合审批小组补办相应审批手续。在补办手续时,还应提交第三方专业机构出具的房屋安全性鉴定报告、消防合格报告、空气质量检测合格报告。审批通过的,联合审批小组应组织联合检查。对不满足相关要求的,应责令其整改;逾期不整改或整改后仍不符合要求的,应暂停出租运营。

(三)强化政策保障。非住宅改建租赁住房项目验收通过后,改建主体可凭联合检查意见到供水、供电、燃气部门,申请按照居民标准执行用水、用电、用气价格。按照本实施意见改建并投入使用的项目,可按改建类标准申请中央财政支持住房租赁市场发展专项补助资金;对已建成但在补办相应手续后规范运营的项目,可按运营类标准申请专项补助资金(具体补助标准另行规定)。

(四)强化监督管理。区县(市)、开发园区要加强对辖区内改建租赁住房使用安全的监督管理,切实监督房屋所有人和使用人履行房屋使用安全的责任。要加强对改建主体经营活动、履约行为的监管。对提供虚假资料申请改建的、改建后的租赁住房分割销售转让和抵押的、“以租代售”的、或者将改建项目用于非租赁住房的,应责令停止使用或停止运营、限期改正并取消财政补助资格等措施;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

六、附则

本意见具体由宁波市住建局会同宁波市自然资源规划局负责解释,自印发之日起实施。2022年12月31日前完成审批的项目可按本文件改建。本市其它文件与本文件有冲突的,以此文件为准。

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