借名买房纠纷中，实际权利人如何进行诉讼救济

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本文通过分析现有案例以及目前各地法院的裁判规则与司法倾向，简要阐述在借名买房纠纷中，遇到不同情况，实际权利人如何进行诉讼救济，从而维护自身权利，供实务参考。

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文章背景

中华民族向来遵循“先成家，后立业”的传统，故对于购置房产的需求，是刻在中国人骨子里的一种原始需求，正是这种需求显现了群众对购置房产的执着，致使国内房地产市场的蓬勃发展，从而导致各种炒房团“应运而生”，房价因此迅速增长，变成了如今“房子是住的、股票是炒的”的局面。国家为打击不正常增长的房价，出台了一系列限购政策，但正所谓上有政策、下有对策，购房者会想尽各种方式去规避限购政策，而其中借名买房则是购房者为规避政策最常用的手段。

但由于房屋的不动产性质，导致其所有权的确认是根据不动产权登记，而在借名买房中，该登记人为出名人，而非实际购房的借名人（以下称实际权利人），这导致借名买房出现的纠纷频发。本文将通过分析现有案例以及目前各地法院的裁判规则与司法倾向，简要阐述在借名买房纠纷中，遇到不同情况，实际权利人如何进行诉讼救济，从而维护自身权利。

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诉前准备

（一）确定借名买房合同的效力

借名买房合同是否有效，会直接影响实际权利人选择何种策略来维护自身权利的方式，以及借名买房相关纠纷的案件结果。而在目前的司法实践中，确定借名买房合同的效力主要参考借名买房的原因，而借名买房的原因在司法实践中主要有以下几种：

1. 规避政策性规定

规避政策性规定是借名买房最常见亦是最主要的原因。而在借名买房纠纷中中涉及的最常见的政策性规定有三类：（1）保障性住房购买政策；（2）房地产限购政策（商品房）；（3）信用贷款政策。

（1）保障性住房购买政策

该政策所涉及住房是面向低收入住房困难家庭或特殊型人才出售的具有保障性质的政策性住房，常见的有经济适用房、人才房、军产房、拆迁安置房等。此类住房会严格审查购买人的购房资格，并对转让存在一定限制。而以往的司法判例基本会基于《民法典》第153条第2款认定为规避该政策的借名买房合同无效。但近年来，诸如湖北省武汉市中级人民法院的（2021）鄂01民终16003号判决、江苏省徐州市中级人民法院的（2021）苏03民终2019号判决、甘肃省兰州市中级人民法院的（2021）甘01民终222号判决、北京市第一中级人民法院（2021）京01民终11736号判决等案例认为此类案件所涉及的借名买房合同在满足一系列条件的前提下有效，该前提主要为政策性住房已满足购房年限要求并且缴纳土地价款以及相关税费，该住房可上市交易，借名买房合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在恶意串通损害国家、集体或者第三人的情形；而不满足该前提的政策性住房借名买房合同仍旧无效。

（2）房地产限购政策（商品房）

目前在司法实践中，为规避限购政策的借名买房合同已不当然无效，其中根据（2020）最高法民再328号判决指出，规避限购政策的借名买房合同效力可以补正。且由于房地产限购政策属于调控政策，具有阶段性、临时性，并不属于法律、行政法规的强制性规定，仅会造成房地产买卖合同一时的履行不能，而非永久的履行不能。在借名买房合同不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形下，该合同不宜认定为无效；但实际权力人在法庭辩论终结前仍不符合限购政策要求的，对其要求出名人将房屋协助过户至其名下的诉请不应支持。

（3）信用贷款政策

为规避信贷政策而签订的借名买房合同在目前的司法实践中，只要不存在违反法律、行政法规强制性规定，可认定为有效。

2. 隐藏真实的财产信息

（1）为隐匿财产、逃避债务

因为此类目的签订的借名买房合同往往存在违反法律、行政法规的强制性规定，或者系当事人之间恶意串通的损害他人合法权益等情形，依据《民法典》第153条以及第154条之规定，相关借名买房合同当属无效。

（2）为个人隐私等原因

实际权利人基于隐私权或是个人信息保护等原因，与借名人签订借名买房合同，该合同只要是基于双方当事人真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定，并且不存在《民法典》规定的其他无效情形的，合同有效。

（二）证据准备

1. 有借名买房合同

书面成文的借名买房合同一般而言是是实际权利人与出名人之间存在借名买房关系最直观，同样也是最为有力的的证据。在司法实践中，只要借名买房合同不存在合同无效的情节，且实际出资人能够出示由其出资的相关证据，法院一般会认定双方之间存在借名买房合同关系。若无书面成文的借名买房合同，微信聊天记录同样可以以数据电文的形式作为借名买房合同的书面版本（《民法典》第四百六十九条第三款）。若无法形成微信聊天记录，也可通过权利卫士时间戳软件就实际权利人与出名人的电话录音进行证据固定，同样可以证明借名买房合同关系的合意（若不进行证据固定，存在录音录像被窜改的可能），从而确定口头的借名买房合同存在。

2. 无借名买房合同

在无借名买房合同亦无法确定借名买房合同存在的情况下，实际权利人若想确定借名买房合同关系的成立，最好能提供以下证据证明借名买卖合同关系的成立：

（1）出资证明（如转账凭证或购房票据）；

（2）购房手续相关材料（如房屋买卖合同、契税发票、维修基金收据、还贷手续、原始房屋产权证）；

（3）实际占有的相关证据；

（4）合适的借名理由。

其中证据（1）（2）能直接证明实际权利人出资，是证明实际权利人系真实购房人的有力证据，尤其是证据（1），可谓是借名买房合同关系中必备的证据。证据（3）（4）在司法实践中是法官判断是否存在借名买房合同关系的重要参考依据，（3）的相关证据主要有房屋所有权证书原件（登记人为出名人），证明该房屋由实际权利人居住或出租的证据（居住的话可以搜集居委会的证明、邻居的证人证言等证据，出租的话可以搜集租赁合同、租户的证人证言），房屋由实际权利人维护的证据（如供暖协议、装修结算单、维修结算单、家具购买发票、水电费物业费缴纳记录等）。

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诉讼要点

（一）案由

目前的司法实践中对于借名买房合同纠纷的案由有多种，如合同纠纷、物权确认纠纷、房屋买卖合同纠纷等，而其中合同纠纷与物权确认纠纷出现的最多。而就依据目前法院的司法实务观点，借名买房案件的案由应是合同纠纷而不是所有权确权纠纷。法院认定为合同纠纷的原因有二：

其一，在借名买房合同纠纷中，实际权利人、出名人、房屋出卖人之间的关系往往被界定为：出名人为实际权利人的代理人（而且往往为隐名代理人），房屋出卖人为代理关系中的第三人。所以在实际权利人和出名人往往会签订（无论是否以书面形式）一份《代持协议》，该《代持协议》就意味着实际权利人和出名人之间仅成立了一份只约束双方（不能影响第三人也就是房屋出卖人）的合同法律关系即债权行为。依据《民法典》215条规定，债权行为仅为物权变动的原因，而非当然导致物权发生变动，不动产物权的变动除开双方达成的债权合意之外，还需要依照《民法典》208条规定进行登记方可发生物权变动的效力。因此，实际权利人若主张房屋所有权归自己所有，则不能满足上述法律所规定的要件，法院会以缺乏法律依据为由驳回原告的诉讼请求。

此外，由于房屋出卖人为代理关系之中的第三人，所以其在不知道被代理人为实际权利人的情况下与代理人（即出名人）签订的《房屋买卖合同》自然合法有效。也正因为出名人与房屋出卖人之间存在合法有效的房屋买卖合同，故房屋所有权登记在出名人名下合法有效，出名人依照法律的规定享有该房屋的所有权。

综上可知，实际权利人与出名人签订借名买房合同仅为债权行为，并未发生物权变动，实际权利人仅能就其与出名人之间达成的《代持协议》主张债权，无法否定合法有效的登记所带来的物权效力，无法仅依据该《代持协议》便主张自己为房屋的所有权人。

其二，否认实际权利人直接获得所有权更能保护善意第三人以及抑制借名买房行为的发生。若该涉案房屋存在购买的善意第三人，其与实际权利人均对该房屋享有同一位阶的债权，该合同纠纷可以保障善意购买房屋的第三人，而同理，亦可保障出名人在被执行时，申请执行人的利益。同时抑制实际权利人采取借名买房的方式获取房产的行为。

故综上两点原因，实际权利人在以诉讼方式维护自身利益时，应当明确其与出名人之间的纠纷为合同纠纷，从而选择相应的应对策略，从而保证诉讼的顺利展开。

（二）诉讼请求

而在确定合同纠纷为案由之后，倘若实际权利人与出名人之间借名买房合同有效，实际权利人也已获得购房资格或暂未获得购房资格但在法庭辩论终结前可获得时，实际权利人可以以出名人协助其办理过户登记手续为诉讼请求，且此类诉讼请求易被法院所支持（如（2020）京03民终7519号）；若借名买房合同有效，但由于政策导致无法获得购房资格或是出名人擅自以案涉房屋设定抵押权等各种原因存在过户障碍时，实际权利人有权提出解除借名买房合同的诉讼请求，并要求出名人返还其已支付的购房款及已偿还的房屋贷款本金。若出名人存在过错（如出名人擅自处分房屋、因出名人原因导致房屋被司法查封以及因出名人怠于履行过户义务，导致借名人因购房政策变化丧失购房资格），实际权利人还可要求出名人承担赔偿损失的违约责任，损失包括实际损失以及预期可得利益（如房价上涨的房屋升值利益，具体可参考判例北京市第二中级人民法院的（2021）京02民终3958号判决）。

若借名买房合同无效，借名人则有权要求出名人向其返还已经实际支付的购房款、专项维修基金、房产契税、装修费等购置、维护房屋所发生的必要费用。而就房屋增值损失，实际权利人亦可向法院主张，法院也会考虑实际权利人与出名人之间相关情节从而确定损失金额（可参考北京市第二中级人民法院（2022）京02民终3201号判决）

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结语

买房对于绝大部分人而言都是件大事，而老百姓花钱买房，不论出于什么动机，其根本目的还是为了获取房子的所有权。但由于国内买房热情疯涨，房价节节升高，导致房屋开始各种限购，也正是因此不少人选择使用借名买房这把典型的“双刃剑”。或许实际权利人可以通过借名买房的隐蔽性达成其购房目的，但终究还是会面对不动产登记确认的所有权人与实际不动产所有权人不一致所产生的风险。若一时不察，导致花钱买房买了一场空，这终究受损的是自己。本文主要描述了借名买房的实际权利人若通过诉讼如何救济自身，在诉讼需要注意什么，也望本文能给考虑使用或已经使用借名买房“双刃剑”的实际权利人一点小小建议。

参考材料：

【1】浙江天平 ，《“借名买房”究竟归谁所有？看这8个案例裁判规则》；

【2】杨斯空、翟宣任，《借名买房纠纷案件的审理思路和裁判要点丨类案裁判方法》；

【3】最高人民法院司法案例研究院，《借名买房六大诉讼要点》；

【4】金玉琴，《借名买房案件中，借名人能拿回房屋产权吗？——从裁判案例角度进行探析》；；

【5】刘明晨、何海燕，《民法典施行后借名买房的合同效力及法律后果》；