最高院：工程款优先权债权以房抵债未过户，不占有也可对抗执行

裁判概述：
作为开发商的发包人拖欠承包人的工程款，双方协商通过签订商品房买卖合同就案涉房屋作价抵偿的，属于承包人实现建设工程价款优先受偿权的方式，不适用执行异议和复议规定第二十八条，应认定承包人对案涉房屋享有足以阻却执行的实体权益。
案情摘要：
1. 建机工程公司承建了大邑银都公司开发的“邑都上城”项目土建、水电安装工程，但欠付建机工程公司该工程项目的工程款6830778元。
2. 双方约定以上述位于“邑都上城”项目的案涉房屋作价抵偿大邑银都公司欠付建机工程公司的工程款，后双方又签订《商品房买卖合同》，建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋。
3. 大邑银都公司的普通债权人紫杰投资公司申请法院对上述案涉房屋强制执行，建机工程公司向法院提出执行异议，法院支持其异议请求。紫杰投资公司继而向法院提出执行异议之诉，一审法院支持其异议请求，准予对案涉房屋的执行，二审维持原判。
4. 建机工程公司不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院经再审审理后改判原一审、二审判决，即不得对案涉房屋强制执行。
争议焦点：
建机工程公司对案涉房屋享有的实体权益是否足以排除债权人紫杰投资公司的强制执行？
法院认为：

案例索引：
（2020）最高法民再352号
相关法条：

实务分析：
关于工程款优先权债权人以房抵债后未过户，可对抗开发商债权人对相关房产执行的司法观点，笔者曾结合案例进行过梳理，见《最高院：基于具有优先权的债务抵债得不动产，执行异议中认定债权人交付全部价款!》一文。在该文援引的（2017）最高法民申3536号案件中，合议庭围绕《执行异议与复议司法解释》第二十八条的构成要件进行分析，本文援引判例判定结果和上案相同，但说理并不一样。
本文援引判例认为，现有优先权的债权人通过签订商品房买卖合同的方式以房抵债是优先权的实现方式，如未过户，在对抗债务人其他债权人的执行争议中不适用《执行异议与复议司法解释》第二十八条，只要查明该优先权属实且不存在超期行使权利的情形，且抵债价格适当，即可直接基于抵债债权优先权认定享有对抗其他一般债权人的实体权益，无需再要求抵债者合法占有不动产这一条件，笔者赞同本文援引判例观点，特此推荐。