“借名买房”的效力及风险防范

一、摘要

近年来，我国经济高速发展，人民生活水平日益提高。房屋作为日常生活的必需品，不仅是人们温馨的港湾，而且具备增值的投资价值。现如今“房市”变得比股市更加火爆，许多人手中有几套甚至几十套房产，大城市房价一路攀升，导致中低收入人群在大城市购房变得无比困难。对于畸形发展的房地产市场，政府出台了一系列的限制购房政策，从而保障中低收入人群的安家问题。但上有政策下有对策，对于政府出台的“双限”政策，许多购房者采用了“借名买房”的方式规避。我国不动产公示采取的是登记主义，“借名买房”行为会导致房屋的事实物权与法律物权不一致，因此“借名买房”行为存在诸多风险。本文拟整理法院对“借名买房”的判例，分析“借名买房”的风险，并提出相应的风险防范措施。

二、“借名买房”的定义及原因

（一）什么是“借名买房”？
“借名买房”是近些年在房地产市场管理及其他政策条件为背景下产生的一种特殊现象。借名买房中一方当事人(借名人)往往不具备购买房屋或产权登记的主体资格,而通过与另一方当事人(出名人)订立借名合同,由出名人订立房屋买卖合同并进行登记,借名人作为实际出资人或实际权利人存在的情形。“借名买房”中房屋价款以及房屋项下的其他费用由借名人支付，出名人往往是借名人亲属或者朋友等值得信任的人，借名人通常会与出名人口头或书面约定房屋权属由借名人享有。
（二）为什么要“借名买房”？
1、规避法律、政府政策
借名人往往不具备购房资格，而出名人具备购房资格，导致规避法律以及政府政策是“借名买房”发生的主要原因。例如：各地政府出台“限购”政策后，政府限制购房者在限购区内拥有一定的房屋数量，而购房者想要突破“限购”政策的方法就是找没有达到限购数量的出名人采用“借名买房”的方式购买新的房地产；另外，政府会对中低收入人群或特殊人才提供经济适用房等政策性保障房屋，一些没有购房资格的购房者也会采取“借名买房”等方式购买。
2、节约购房成本
节约购房成本也是“借名买房”行为发生的重要原因。例如：出借人没有缴纳住房公积金，为了节约购房成本，会借用缴纳公积金的出名人名义购房；政府对于首套房与次套房规定了不同的税率，借名人为了节省税款，会采取“借名买房”的方式购买商品房。
3、逃避执行等风险
债务人不能偿还到期债务时，债权人有权起诉至法院并要求查封、执行债务人名下所有的不动产，“老赖”们为了逃避执行措施，选择“借名买房”的方式隐匿财产，将自己出资购买的房屋登记在老婆孩子名下，给法院以及债权人造成债务人名下无财产的假象，这也是当下法院“执行难”的原因之一。
4、其他原因
借名人“借名买房”行为还有一些其他原因。比如，贪官们贪污或收取贿赂后，巨额财产不宜放在自己名下，贪官经常会采用“借名买房”的形式处置赃款；感情不合的夫妻，一方为了隐匿夫妻共同财产，采用“借名买房”的方式减少被分割的共同财产数额。

三、“借名买房”的效力

要确认“借名买房”行为是否有效，主要依据《合同法》第五十二条之规定进行确认，须区分“借名买房”行为是否损害他人合法权益、国家、集体、社会公共利益以及是否违反法律、行政法规的强制性规定。
对于借名购买一般商品房，在实践中通常会认定为有效合同，且法院会支持借名人要求出名人协助过户的诉讼请求。“借名买房”协议属于《合同法》中的委托合同，意思自治原则是我国民法体系中的一项重要原则，应当保障合同双方的合法权益。
对于借名购买“限购”房、经济适用房等政策性房屋效力，实务中存在较大争议，主要分为“有效说”以及“无效说”两种观点：
“有效说”认为借名购买“限购”房、经济适用房等房屋亦属于合同法中意思自治等范畴，“限购”房、经济适用房等不属于禁止流通物，《经济适用住房管理办法》亦不属于法律以及行政法规中的效力性强制性规定，不能作为认定合同无效的依据，且借名购买限购、经济适用房等房屋与损害国家、社会公共利益、他人合法权益没有直接因果关系。因此借名购买“限购”房、经济适用房等房屋为有效行为，从维护市场交易秩序角度，法院应当认定为有效。
“无效说”认为借名人与出名人为了规避法律以及国家政策购买经济适用房等房屋属于以合法形式掩盖非法目的，应当认定为无效合同。并且，双方恶意串通，导致没有购买房屋资格的借名人购买了限购房或经济适用房，属于损害社会公共利益的情形。“双限”政策以及经济适用房政策的出台，本就是为了遏制一路攀升的房价，保障中低收入人群的住房权利，从维护社会稳定保障民生角度，法院应当认定为无效。
主体适格、意思表示真实且不违背社会公共利益的借名买房合同有效，借名人享有，借名人享有房屋权益。对于借名购买经济适用房等政策性房屋效力，笔者认为应当严格适用《合同法》第五十二条之规定，不能扩大解释。
首先，对于借名购买经济适用房等房屋是否构成“以合法形式掩盖非法目的”的情形笔者持否定态度。笔者认为本条的非法目的应当为违反全国人大及其常委会制定的法律、行政法规中的效力性强制性规定的目的，国务院出台的《经济适用住房管理办法》以及各地政府出台的“限购”政策均不属于法律或行政法规的效力性强制性规定。因此借名购买经济适用房等房屋不构成《合同法》第五十二条中“以合法形式掩盖非法目的”的情形。
其次，对于借名购买经济适用房等房屋是否构成“损害社会公共利益”，合同效力的重要标准在于，名义买受人和实际买受人之间有无对全体社会公民利益的危害性， 借名合同的认定当中的行为是认定借名的合法性。在法律实践当中，借名合同的名义买受人往往是实际买受人的家属，合同主体之间基本不存在欺诈、胁迫行为。从社会公共利益角度来看，名义买受人与实际买受人之间的借名合同，是合同双方当事人之间的约定，其影响范围也是借名合同双方当事人。经济适用房在上市交易时需缴纳各种税费，政府通过收缴税费的方式已经收回一部分政策补贴性投入，因此笔者认为借名购买经济适用房等不构成“损害社会公共利益”的情形。
最后，笔者认为，虽然“双限”政策以及经济适用房政策的出台，是为了保障中低收入人群的住房权利，从而维护社会稳定保障民生。但是，借名购买“限购”以及经济适用房的双方主体大多数为亲属关系，出名人本身是享有购买上述房屋资格。借名人与出名人为家庭成员，借名购房往往不需要借名人支付对价，并且购买的经济适用房等出名人也可能会居住，亦保障了中低收入人群的居住权，借名人与出名人借名购买经济适用房等政策性房屋实际效果与经济适用房政策规范目的不存在明显背离。借名人与出名人为朋友或其他关系，借名人往往会支付给出名人一定的“好处费”，从另一个角度来看，出名人也得到了相应的补偿。对于借名购买“限购”房、经济适用房等房屋的效力笔者赞同“有效说”的观点，不过实践中对于“借名买房”效力问题应具体问题具体分析。

四、“借名买房”存在的风险

首先，“借名买房”行为有被认定为无效行为的风险，一旦借名买房协议被认定为无效，法院会按照《合同法》第五十八条来确定合同无效的法律后果，到时借名人将无法取得借名购买的房屋。
其次，对于借名购买经济适用房等政策性房屋，法院即使认定该借名买房行为是有效行为，房屋也存在不能过户的风险。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十六条规定，借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》第八条规定，借名购买“限售”、“禁售”房屋的，借名人请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。可见，若采用借名买房的方式购买“限购”房以及经济适用房等房屋，即使法院支持了借名买房协议的效力，对于借名人协助过户以及判决所有权归属的诉请也是存在被法院驳回的风险。
另外，借名买房活动中，出名人若将借名购买的房屋以自己的名义转让给第三人，受让人可以通过善意取得受让房屋，借名人存在无法取得房屋的风险。出名人对外存在债务，出名人的债权人要求法院查封并拍卖借名购买的房屋，或者出名人因为死亡导致房屋涉及到继承人继承的事项，借名人亦存在无法取得房屋的风险。
最后，出借姓名的名义产权人也一样承担着风险，出借自己的名义购房或按揭贷款，就会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录。即使以后将房产过户出去，这些记录也不会消除，势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策。另外，如果出资人按揭还款不及时，还会有损个人的诚信度，导致今后贷款受阻。

五、如何防范借名买房的风险

首先，“借名买房”应当采取书面形式，签订书面合同，合同中将借名人与出名人权利与义务约定清楚，为了防范风险，可以约定若出名人擅自将涉案房屋抵押以及出售等行为的违约责任。借名买房协议最好委托专业的律师进行起草，起草完成后可以去公证机关进行公证。
其次，借名人应当保留好自行支付购房款的证据，在取得涉案房屋产权证后借名人应当自行保管证件，借名人最好能自行装修借名购买的房屋，自行或交由家庭成员进行居住，并保管好房屋钥匙。
再次，笔者认为借名人借名购买房屋应当善意。以投资或投机的心态购买经济适用房等政策性房屋可能会被法院认定具有“非法目的”。若借名人本身也无其他房产可供居住，奈何自己不具备购买经济适用房的条件，借名人与出名人借名购买经济适用房等政策性房屋实际效果与经济适用房政策规范目的不存在明显背离，法院很可能会认定该购房行为有效。
最后，笔者建议借名人在“限购”房屋可以取得产权后以及经济适用房等政策性房屋达到上市交易条件后，借名人应当要求出名人及时将涉案房屋过户到自己名下。

六、小结

现如今，“借名买房”行为多有发生，不同法院对“借名买房”的效力也有不同。因此，在准确把握借名购房合同效力的基础上，明晰房屋所有权，树立良好的证据意识，才能可能最大限度地规避借名购房协议的法律风险，保护合同主体的合法权益。