律师实战揭秘：房屋与装饰装修合同纠纷胜诉之道

房屋租赁与装饰装修合同纠纷：律师实战揭秘

房屋租赁合同纠纷：租户违约引发的法律较量

纠纷始末

2023年11月1日，深圳市某餐饮有限公司与深圳市某实业有限公司签订了房屋租赁合同。实业公司将位于深圳市福田区的相关房屋出租给餐饮公司用于餐饮经营，月租金60175元，租赁保证金60175元，租赁期限从2023年11月1日至2024年10月31日。然而，在合同履行期间，餐饮公司以实业公司未提供房屋初次消防验收文件，导致其无法通过消防检查、合同目的无法实现为由，于2024年9月9日发送解除合同通知，主张实业公司根本违约，并诉至法院，要求确认合同解除、双倍返还保证金120350元、支付资金占用利息302.38元及装修损失215421.5元，合计336073.88元。

律师办案

实业公司委托蔡蕊律师应诉。蔡蕊律师接手案件后，迅速展开了全面的分析。首先，她调取了餐饮公司租金、公共设施维护费、电费支付记录，发现餐饮公司自2024年6月起拖欠相关费用，2024年7月起停止支付租金，这显然已构成违约，从根本上否定了餐饮公司单方解除合同的合法性。

在消防问题上，蔡蕊律师提交了案涉房屋1992年的深圳市建筑消防验收合格证，证明房屋初次消防验收合格。同时指出，餐饮公司作为餐饮经营者，未依法向消防部门申请公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查意见书，且无证据证明实业公司未提供相关文件导致其无法办理消防手续。

对于餐饮公司主张的装修损失，蔡蕊律师依据合同约定进行反驳。合同规定，餐饮公司装修需事先提交方案并经实业公司书面同意，而餐饮公司未履行报备手续，擅自装修，且搬离时破坏房屋设施，后续承租方未利用其装修，所以其主张装修损失缺乏事实与合同依据。

此外，针对实业公司另案起诉餐饮公司支付欠租、违约金的（2025）粤0304民初xx号案件，蔡蕊律师同步梳理证据，形成逻辑闭环，强化了餐饮公司违约的核心事实。

法条解读

根据民法典第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在本案中，餐饮公司拖欠租金及相关费用的行为明显违反了合同约定，应承担违约责任。同时，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。餐饮公司擅自装修且未按约定报备，其装修损失应由自己承担。

案件结果

法院最终认定，案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规效力性强制规定，合法有效。餐饮公司欠付2024年7月起的租金及2024年6月起的公共设施维护费、电费，构成违约，作为违约方不享有合同解除权。餐饮公司未举证证明其已向消防部门申请消防验收，亦无证据证明实业公司未提供消防文件导致合同无法履行，其相关主张缺乏依据。餐饮公司未按合同约定报备装修方案，擅自装修且搬离时破坏房屋设施，装修损失应由其自行承担；双倍返还保证金及资金占用利息的诉求无事实与法律依据，不予支持。法院确认案涉房屋租赁合同已解除，驳回餐饮公司其他全部诉讼请求，案件受理费由餐饮公司负担。

装饰装修合同纠纷：工程款支付的法律博弈

纠纷始末

2019年11月22日，深圳市某装饰工程有限公司与广西某运营集团有限公司签订了某样板房软装配饰工程合同，约定运营集团就案涉样板房软装配饰项目向装饰工程公司采购并由其完成摆放配置服务，合同包干含税总价750465元。合同明确了付款节点：结算完成后十个工作日内支付至结算总价95%，剩余5%为质保金（保修一年期满后30日内支付），同时约定“每次付款前，装饰工程公司应开具等额合法有效增值税专用发票”。

合同签订后，装饰工程公司按约提供货物并完成配置摆放服务，2019年12月28日经运营集团现场代表及相关部门验收合格并交付使用，质保期已届满。双方协商确认结算金额为740882元，运营集团仅支付600300元，剩余140582元工程款未付。装饰工程公司多次催讨无果后诉至法院，请求判令运营集团支付拖欠工程款140582元及逾期利息（自2024年1月15日起按LPR计算），并承担本案诉讼费、保全费。运营集团辩称，双方未进行有效结算，且装饰工程公司未按约定提供足额增值税专用发票，付款条件未达成，有权暂缓付款且不承担责任。

律师办案

蔡蕊律师接受装饰工程公司委托后，制定了针对性的代理策略。她首先提交了运营集团现场代表签字确认的工程验收单，证实装饰工程公司已全面履行合同义务，工程于2019年12月28日验收合格并交付使用，至起诉时质保期已过，运营集团支付剩余工程款（含质保金）的条件已成就。

为了证实双方已完成有效结算，蔡蕊律师提交了竣工结算造价协议清单及微信聊天记录，结合运营集团庭审中书面回复“认可结算金额740882元（未超出合同约定）”的陈述，形成了完整的证据链，成功反驳了运营集团“未有效结算”的抗辩。

对于运营集团“未开票拒付工程款”的主张，蔡蕊律师提交了微信聊天记录中运营集团工作人员告知装饰工程公司“等通知开票”的内容，指出合同约定“先开票后付款”的前提是运营集团需履行付款通知义务，而运营集团未主动告知付款计划及开票要求，怠于行使自身义务，不能将未开票的责任归责于装饰工程公司，更不能以此对抗付款义务。同时，蔡蕊律师强调装饰工程公司已开具部分发票（金额600372元），运营集团已据此支付对应工程款，说明开票是配合付款的附随义务，运营集团不能以未开具剩余发票为由拒绝支付已确认的工程欠款。

法条解读

根据民法典第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在本案中，装饰工程公司已按合同约定完成工程并验收合格，运营集团应按约定支付工程款。同时，根据最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一），当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，建设工程已实际交付的，交付之日为应付款时间。本案中，工程已交付且质保期已过，运营集团以未开票为由拒付工程款缺乏法律依据。

案件结果

法院认定，案涉某软装配饰工程合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。装饰工程公司已按约完成工程并验收合格，质保期已过，且运营集团书面认可结算金额740882元，付款条件已全部成就；运营集团未履行付款通知义务，怠于告知装饰工程公司开票要求，其以“未开票”为由拒付工程款缺乏事实依据。法院判令运营集团向装饰工程公司支付拖欠工程款140582元及逾期利息（以140582元为基数，自2024年1月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止）；案件受理费1560元、保全费1224.97元由运营集团负担。

总结

通过这两个案例可以看出，在合同纠纷中，证据的收集和整理至关重要。律师需要精准把握案件事实，结合相关法律规定制定合理的代理策略。在房屋租赁合同纠纷中，明确违约主体是关键；在装饰装修合同纠纷中，要准确判断付款条件是否成就。对于类似的合同纠纷，当事人应及时收集证据，寻求专业律师的帮助，以维护自己的合法权益。蔡蕊律师凭借扎实的法律功底和丰富的实务经验，在这两起案件中都为当事人争取到了有利的结果，展现了专业律师在处理合同纠纷中的重要作用。