住宅房屋漏水纠纷常见实务问题解析 丨待整理

来源公众号：北京市竞天公诚律师事务所、发布时间：2024年4月28日 16:51

住宅房屋漏水是较为常见的相邻权纠纷事由，在司法实践中，该类案件在查明原因、责任承担、和解调解、修复执行等实际问题上存在较大的难度。该类案件案由涉及物业服务合同纠纷、财产损害赔偿纠纷、相邻关系纠纷、房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷等多种类型，诉讼参与人也涉及楼上不动产所有权人（业主）、使用权人（承租人）、房地产开发商、物业公司等多种主体。本团队就近日调研发生的相关案件，按照争议对象分类整理如下：

（一）案由及主体适格。案件案由涉及物业服务合同纠纷、财产损害赔偿纠纷、相邻关系纠纷、房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷等多种类型。案件原告不仅包括受损害房屋的所有权人，还包括受损害房屋的使用权人，如荆**诉沈阳**供暖有限公司损害赔偿纠纷、王**诉抚州**酒店有限公司财产损害赔偿纠纷中，法院均认为房屋承租人对租赁房屋享受使用、收益的权益，因漏水遭受损失的，与案件具有利害关系，可以作为原告提起诉讼。（二）关于原告的举证责任。在房屋漏水致人损害的纠纷中，案件争议焦点是漏水是否为被告的行为导致，因此查明漏水原因是案件的关键。发生漏水问题时应及时通过拍照、录像或者请物业管理人员上门勘察确认，必要时可聘请专业机构进行现场评估和鉴定。根据民事证据规则中"谁主张，谁举证"的举证规则，若原告提交的证据不足以证明漏水原因，应当承担举证不能的责任。证明经济损失需尽可能保留收付凭证，来证明损失已实际发生及具体金额，否则法院对受损害的权利人提出的赔偿损失的主张将难以支持。（三）原告被反诉的情形。因房屋漏水遭受损害的业主应采取正确合理的方式处理漏水纠纷，若擅自采取不合理的救济方式造成他人损害，还可能面临被提起反诉的情况。因此，当遭受房屋漏水损害时，应当理性对待，与相邻方充分沟通、协商，避免纠纷进一步扩大造成不必要的损失。

（一）案由及主体适格。涉及房地产开发商的案由通常包括物权保护纠纷、房屋买卖合同纠纷和侵权责任纠纷。在程序上，相邻权纠纷能否追加房地产开发商为共同被告，司法实践中存在争议，实践中既有法院认为申请人提出证明房屋漏水确实属于开发商的责任即同意追加，但更多法院认为原告因房屋漏水受损起诉相邻权利人属于侵权法律关系，而被告主张由房产开发商承担赔偿责任系基于双方的合同法律关系，二者不属于同一法律关系，不应在一案中一并处理。（二）房地产开发商承担责任的情形。《建设工程质量管理条例》第40条规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。房屋防水工程的保修期通常为5年，若房地产开发商交付的房屋在保修期内出现漏水情形，房产开发商应当对业主承担修复责任，并对造成的损失承担赔偿责任。另外，如果漏水部位属于采取隐蔽方式安装的管线，其保修期期限更长。（三）房产开发商无责的情形。若原告无法证明房屋漏水发生在保修期内，则法院通常会判决房产开发商无责。（四）关于房产开发商的举证责任。如原告能够证明漏水发生在房屋的保修期内，然而房产开发商无法证明原告对房屋进行过结构改造，也不能证明其房屋质量不存在问题，则房产开发商应当承担不利后果，需要对房屋漏水承担责任。

（一）案由及主体适格。涉及物业管理公司的案由通常包括物业服务合同纠纷、物权保护纠纷。作为住宅小区的物业管理服务提供者，物业公司在房屋漏水纠纷中可能会被被告方提出追加为共同被告，但是若案件事实清楚，法院通过初步证据能够认定物业公司与漏水原因无关的，则对于追加物业公司为被告的申请不予支持。（二）物业管理公司承担责任的情形。物业公司基于与业主的物业服务合同，对业主共有部分的物业承担管理义务，若导致房屋漏水的部位在共有部分，则需要关注物业公司是否尽到了相应的检修义务。如果物业公司对业主共有部分的管道未尽检修义务导致损害，物业公司对此应承担相应的民事赔偿责任。属于业主专有部分区域漏水的，通常情况下物业公司不承担责任，但是如果物业公司未依照物业合同对装修的业主尽到警示告知义务，也应当承担一定的过错责任。（三）物业管理公司无责的情形。如原告无法证明房屋漏水系因房屋公共部位存在质量问题、物业管理公司未履行维修义务导致，或物业管理公司能够证明自身已履行相应的物业管理义务，则物业管理公司无须承担责任。（四）关于物业公司的举证责任。如果漏水发生于物业管理公司的责任范围内，物业管理公司若无法证明自身已履行相应的物业管理义务，则需要对公共部位漏水承担责任。

（一）案由及主体适格。涉及楼上业主的案由通常包括相邻关系纠纷、物权保护纠纷、侵权责任纠纷。在能否追加楼上业主为被告的程序问题上，若申请人未提供证据证明房屋漏水与楼上业主有关，则法院对追加楼上业主为被告的申请不予支持。（二）楼上业主承担责任的情形。常见的漏水原因包括楼上业主不当用水、装修房屋等行为破坏了地面的防水设施或楼上地板、管道年久失修导致漏水。总之，若出现漏水的部位属于楼上业主的专有部分，则楼上业主应当对漏水承担责任。一般由原告完成房屋漏水原因的举证，具体到实践中，法院会根据日常经验，从高度盖然性等角度裁量原告是否已经完成了举证。（三）楼上业主无责的情形。若楼上业主已证明其专有部分已安装排水地漏，能够排除漏水原因系其专有部分导致的，则楼上业主对楼下业主不需承担责任。（四）关于楼上业主的举证责任。若法院根据日常经验，从高度盖然性等角度裁量原告已经完成了举证的，楼上业主推翻前述认定需要进一步承担举证责任。

漏水的楼上房屋系租赁房屋时，承租人不当用水或装修导致房屋漏水的，承租人应当承担责任，涉及的案由、主体适格问题及承担责任的情形与楼上业主的内容相似。但需要注意的是，若发生漏水的设备或部位为出租房屋的固有设备，承租人不存在不合理使用行为的，则承租人对此不应当承担责任，而应由负有维修、保养义务的业主来承担责任。

根据《民法典》第236条、第237条及第238条的规定，受损害的权利人可以主张的权利包括排除妨碍、恢复原状、损害赔偿等，法院通常对此作出的判决结果如下：（一）判令责任方修复漏水部位。将漏水部位修复至不再漏水是责任方承担责任的主要形式，法院除了笼统地要求修复至不再漏水外，还可以在判决结果中确认具体的修复方案（通常依据司法鉴定意见中的处理建议）。（二）判令责任方赔偿损失。一般情况下，受损害方可以向侵权方主张因漏水所造成的直接经济损失以及间接经济损失，其中直接经济损失主要包括因漏水所损毁的物品损失、修复漏水部位所花费的费用；间接经济损失包括房屋因漏水暂时不具备居住条件，因此导致的租金损失或在外住宿费用等。（三）相关方无责情况下的配合义务。实践中，尽管法院经审理认为楼上业主无过错不需承担赔偿责任，但因房地产开发商或物业管理公司被判令对漏水部位进行维修时，因维修可能会进入楼上业主房屋实施，所以法院通常也会判令楼上业主对责任方进行维修时予以配合。

在住宅房屋漏水案件中，法院需要查明现状及原因等法律事实。从定分止争的角度出发，需要各方注重与相邻方友好沟通，合法合理维权避免暴力侵权引发新的纠纷，才能更快地查明漏水原因及过错方，及时减小漏水造成的损失。