观韬研析 | 婚姻存续期间登记在未成年子女名下房产权归属问题 丨待整理

来源公众号：观韬南昌办公室、发布时间：2025年10月10日 09:00

夫妻双方出资购房并将房屋登记于未成年子女名下，该房产是否属于子女个人财产？离婚时能否作为夫妻共同财产进行分割？执行阶段可否对其进行强制执行？传统物权法强调公示公信原则（登记推定所有）但近年来在婚姻家事等领域，最高法院倡导穿透式审判思维，要求穿透表面形式，看清法律关系的实质。本文将结合典型案例对权属争议及实务处理等问题展开分析。

◉ 案例1:（2017）沪0109民初5137号

案情：夫妻婚后购房，登记在夫妻及未成年子女三人名下。子女成年后，其中一方起诉至法院要求判决离婚，主张该房产为夫妻共同财产，要求分割。

裁判观点：1、父母将房产份额登记在子女名下，视为赠与，子女享有产权份额；2、上海高院意见明确，此类房屋一般认定为家庭共有财产，但子女份额比例可适当调整；3、子女成年后，赠与行为完成，其产权受法律保护，不能作为夫妻共同财产分割。

律师研析：本案中，因夫妻双方购房时真实意思为赠与，父母将该房产部分登记至未成年子女名下行为，属主观上愿意将该产权份额赠送至未成年子女，意思表示明确且真实，除非在离婚纠纷案件中提供证据证明赠与并非其真实意思表示，否则应认定该房屋为夫妻即未成年子女三人共有财产，登记在未成年孩子名下的部分不能作为夫妻共同财产进行分割。

◉ 案例2:（2018）京02民终198号

案情：夫妻婚后购房，只登记在子女一人名下，现其中一方起诉至法院要求离婚，主张该房屋应属夫妻共同财产，否认赠与的意思表示，称购房目的用于养老，登记子女名下系为避税。

裁判观点：1、对内效力需审查真实意思表示，夫妻双方均无赠与合意且子女未举证，房产应属夫妻共有；2、登记行为可能基于避税等目的，不能直接推定赠与。

律师研析：不动产物权登记分为对内效力和对外效力，对内效力是指应审查当事人的真实意思表示来确定真正的权利人。本案中，无证据显示双方有将涉案房产赠与子女的共同意思表示，且在离婚诉讼中均要求将涉案房产按夫妻共同财产进行分割，而子女亦未提供充足证据证明其存在赠与涉案房屋的共同意思表示。结合涉案房产的购买出资、实际使用及夫妻双方的陈述等因素，夫妻双方自始至终并未形成将该房产赠与子女的合意。因此，房产虽登记在子女名下，但夫妻双方的真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，涉案房产应认定为夫妻共同财产。

◉ 案例3:（2020）赣民再162号

案情：夫妻婚后购房登记于一人子女名下，后夫妻牵扯进民间借贷纠纷一案，因未履行还款义务，债权人认为该房屋系家庭共有财产向法院申请执行该房屋。

裁判观点：1、物权登记具有公示效力，子女为登记权利人，且父母明确表示赠与，因此赠与行为合法有效；2、债务形成晚于房产登记，无证据证明恶意避债，故不得执行子女名下房产。

律师研析：根据物权公示原则，案涉应认定为子女的个人财产，而并非家庭共同共有财产。借贷关系发生时，案涉房产已登记在其子女名下，根据物权公示原则，应推定债权人对该房产登记事实已知晓，其在借贷时并未对该夫妻双方的偿还债务能力提出质疑，而且案涉房产并未作为债之担保，因此执行法院不应在借贷案件执行程序中直接执行案涉房产。

实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋的产权登记在未成年子女名下，但这样并不意味着该房屋的真实产权人为未成年子女。在处理内部关系（如离婚、分家析产）时，实务更倾向于穿透审查，即结合购房时当事人的真实意思表示进行综合认定（如案例1、2）；在处理外部关系时，为保护善意第三人和交易安全，则更侧重公示公信原则（如案例3）。

1.“家庭共有”推定规则

如果房产登记在子女名下的真实意思表示为赠与，即夫妻双方具有明确将相应产权份额无偿给予未成年子女的合意，则该部分产权不应再视为夫妻共同财产，在离婚等情形中不予分割。需要注意的是，产权登记不具有随意性，购房时真实意思为赠与，事后一方以投资、规避限购等其他目的主张赠与并非其真实意思表示的，人民法院不予支持。

但如果房产登记在子女名下的真实意思表示为代持，而非赠与，则主张代持的一方需提供相应证据，如代持协议、房产的购买出资情况、还贷凭证、明确实际房产使用用途，并结合双方陈述进行综合判断。如能够证明系代持关系，则登记于子女名下的产权份额仍应视为夫妻共同财产。

2.“外部债权人”权利边界规则

在涉及债务清偿的情形中，如夫妻为逃避债务将房产登记在子女名下，该赠与行为可能被认定为无效。重点在于判断债权形成时间与产权登记时间的先后，以及是否存在恶意避债的故意。债权人若在放贷时已知晓或应知晓房产登记状况，则其债权效力原则上不能击穿已完成的物权登记。因此，在无相反证据时，物权的登记公示效力优先，推定债权人对该房产登记事实已知晓的情况下，一般不将登记子女名下的房产作为夫妻共同财产用于清偿相关债务。

若父母将多套房产登记于未成年子女名下，却主张系基于“赠与”意思，实务中通常采取更为审慎的审查立场。即便形式上符合赠与的外观，但若涉及多套房产、明显缺乏居住需求且具有投资属性，易引发对真实目的的合理质疑。应综合考量以下因素：如房产是否实际由子女或其监护人管理使用；购房行为是否与子女年龄、经济能力相符；家庭是否存在规避限购政策、转移资产或逃避债务的嫌疑等。若证据表明父母仍实际控制房产、获取收益，或家庭正处于债务风险期，则所谓“赠与”的意思表示很可能被认定为无效，或者被认定为由父母实际控制的代持资产。这套房子最终仍可能被用作家庭的共同财产，用来偿还债务。

总而言之，房产登记在子女名下并不直接等同于产权归属未成年子女，需结合出资、合意及证据综合认定。

建议夫妻双方就登记在子女名下的房产签订书面协议，明确性质是“赠与”还是“代持”。如果是代持，必须详细约定代持期限、权利义务、解除条件等。这份协议是发生纠纷时最有力的证据。

保存出资凭证、贷款还款记录、房屋实际居住和使用情况的证据（如水电费缴纳凭证）。这些证据的出示在证明“真实意思”时至关重要。