“一房二卖”案件中，如何判断出卖人与次买受人是否“恶意串通”？ 丨待整理

来源公众号：新则、发布时间：2024年1月28日 18:18

对于因一房二卖，先买受人要求确认出卖人与后买受人恶意串通签订的买卖合同无效的案件，现行法尚无明确判断“恶意串通”的规定，故法官在审理此类案件过程中一般采用经验法则进行事实推定。本文试从法律法规、类案检索、经手案件判决结果等方面进行归纳总结，以此初探此类案件的常见举证角度。

文｜胡君倩 周鹏 上海汉盛律师事务所

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案情简介

2019年10月，出卖人以400万元价格从开发商处购买案涉房屋。

2020年4月，出卖人与先买受人签订《购房合同》，总价为630万元，因出卖人还未拿到房屋产权证，故未与先买受人办理房屋过户登记。

2021年1月，出卖人取得房屋产权证，与次买受人签订《购房合同》，总价为910万元，签订合同五日后将房屋过户登记给次买受人。

次买受人于房屋过户登记完成的当日下午去案涉房屋处查看，发现房屋被先买受人占用，此时二位买家才知其购买的房屋已被“一房二卖”，双方就房屋归属问题产生严重冲突，后诉至法院。

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争议焦点

——出卖人与次买受人签订的《购房合同》是否因恶意串通归于无效

《民法典》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”特别规范《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“未取得房屋所有权的买受人主张他人的买卖合同无效，首先应当确定出卖人与另一买受人订立房屋买卖合同时是否存在恶意串通、损害买受人利益的行为。”故在“一房二卖”案件中，如果后买受人与出卖人签订的合同存在法定的无效情形，法院应当支持先买受人主张合同无效的诉讼请求。合同无效的法律后果就是回到合同签订之前的状态，即占有房屋的应当返还，办理了房屋登记手续的应当撤销，之后先买受人则可以依据其有效的买卖合同主张对房屋的所有权。

综上，本案争议焦点为出卖人与次买受人签订的《购房合同》是否因恶意串通归于无效。系争房屋的最终权利人归属之争议最终取决于判断出卖人与次买受人之间是否存在恶意串通的情形，那么如何对此进行判断？下文将通过对相关法律法规的检索以及实务中的做法进行归纳，从而得出结论。

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“恶意串通”相关法律法规

现行法中没有对“恶意串通”具体构成要件的明确规定。根据对《民法典》第一百五十四条的理解，恶意串通是指行为人与相对人相互勾结，为谋取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。构成要件为各方当事人均出于恶意、当事人之间互相串通，并损害了特定第三人的合法权益。运用到“一房二卖”案件中，恶意串通一房二卖行为可解释为：对于次买受人来说，其意思表示在于其主观上明知存在签约在先的买卖合同，为了实现加害先买受人的目的，仍然与出卖人就同一房屋订立合同，损害了先买受人的利益。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”由此可见，民诉法解释赋予了主张恶意串通一方当事人较高的举证责任，举证内容须达到“排除合理怀疑”的程度。

综上，纵观相关法律法规，“恶意串通”的构成要件和证明标准没有明确的法律规定。实践中，对“恶意串通”的判断主要为要求法官运用“日常生活经验”审查判断证据从而进行事实推定，即根据一个正常人的一系列行为，推定其知道某一情形或知道自己行为的必然后果，通过对其行为中不合常理情况的分析，可推定其在行为当时是否存在主观恶意，由此赋予了法官一定的自由裁量权。不过，该类案件的举证角度虽具有个案差异，但对“恶意”的认定规律不是无迹可寻，可通过类案检索的方式予以总结。

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法院观点

出卖人与次买受人的房屋买卖行为不属于恶意串通。

1. 是否有证据证明次买受人知晓房屋已出售

先买受人主张其在系争房屋内张贴告示，并据此认为次买受人在实地查看系争房屋时应当知晓系争房屋已出售。但根据查明的事实，彼系争房屋处于卖房人控制之下，次买受人及证人均陈述实地查看房屋之时没有见到上述告示。故就该节事实，先买受人并未完成证明责任。

2. 出卖人与次买受人之间是否存在特殊的人物关系

次买受人系通过中介获知系争房屋的房源，且在购买系争房屋之前与先买受人并不相识，二人并不存在特殊的人物关系。

3. 系争房屋成交价格是否过分低于市场价格

根据次买受人陈述，购买系争房屋前，其已在同小区多次看房，有购房意向，考虑到系争房屋总价较低而决定购买。两被告成交价格为910万元，即便如原告所述，当时房价为930万元至960万元之间，系争房屋成交价格亦未过分低于市场价格。次买受人选择购买低价房屋，属于市场行为，符合老百姓的正常认知。

4. 买房行为中的疑点是否有合理解释

首先，关于《补充协议》中的免责条款，次买受人解释系应先买受人要求加入，先买受人作为甲方，处于强势地位，其只能接受，并在佣金协议中也加入免责条款，上述解释尚属合理，不能构成恶意串通的依据。

其次，系争房屋对口的学校教育质量较高，根据推算，次买受人之子在系争房屋交易完成后，根据当时的入学政策，确实可以在系争房屋对口的学校就读，这不仅与次买受人所述买房动机相符，也解释了两被告之间的交易流程不同于一般房屋买卖的原因。

综上，次买受人的买房过程并无不当，先买受人诉请缺乏事实依据，予以驳回。

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举证要点归纳

从类案检索和本案最终判决来看，“一房二卖”行为中出卖人和次买受人是否为恶意串通，可从如下角度进行判断：

1. 次买受人是否实际看过房。

2. 出卖人与次买受人之间是否存在特殊关系。

3. 是否有实际支付房款的凭证以及购买价是否在市价合理起伏范围内。

4. 出卖人与次买受人对房屋买卖中的重要条款（如付款方式、产权过户办理、税费支付、房屋交付、逾期交房违约责任、逾期付款违约责任等内容）是否有约定，如有约定，约定的内容是否符合市场规律。

5. 如出卖人与次买受人之间的交易过程有不合常理之处，是否有合理解释。

[1] 韩峰：《一房二卖中恶意串通的推定》，载《人民司法·案例》2007年第18期，第71页。

[2](2021)沪0115民初10760号民事判决书

[3](2017）京01民终838号吴某某诉谢某等确认合同无效案

[4](2022）粤01民终11048号李某某、欧某某等确认合同无效纠纷民事二审民事判决书

[5](2022)苏08民终2002号陈云、薛花等确认合同无效纠纷民事二审民事判决书

[6](2021)湘07民终2446号王某、徐某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书