最高人民法院民一庭：物权纠纷若干疑难问题解答 丨待整理

来源公众号：法学45度、发布时间：2025年8月8日 08:16

⊙ 本文长约5100字，转载请注明作者及出处

最高人民法院民一庭：物权纠纷若干疑难问题解答

编者按：2021年7月，最高人民法院民事审判第一庭修订编写的《民事审判实务问答》出版发行。该书秉承务实求新的风格，聚焦审判中的新问题、新关系与新理论知识，密切关注《民法典》颁行后民商事实体法和诉讼法的变更和调整，根据现行规范全面系统地回答了民商事审判实务中的常见争议问题，为民商事纠纷案件的处理提供了重要指引。本文节选自该书的部分章节内容，整理提炼了最高人民法院民事审判第一庭的相关裁判观点，供读者参考备查。

3.小区道路上的车位是否属于业主共有

问：我和张某签订了房屋买卖协议，由于某种原因，张某没有将房屋过户到我名下，但是我们已经在房屋买卖协议中约定了该房屋产权归我所有，并对上述协议办理了公证。请问我能基于该公证书的内容取得该房屋的产权吗？

答：答案是否定的。《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”房屋属于不动产，根据上述法律规定，不动产物权的变动应依法登记；若未经登记，则依法不发生物权变动的效力。对于你所提问的能否通过公证约定取得该房屋的产权，《民法典》第二百一十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”由于我国法律并未规定通过公证能够发生物权变动的效力，故即使该公证书已经载明了该房屋的产权归你所有，但是在你未同出卖人张某依法到相关不动产登记机构办理权属变更登记的情况下，你还不能取得该房屋的产权。

问：在一些房屋买卖合同中，开发商或者销售商与买方约定，小区内建筑区划内的绿地（或者底层商品房窗前的绿地）属于底层业主专有使用。请问，这一约定具有法律效力吗？在何种情况下属于业主个人专有使用？

答：《民法典》第二百七十四条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”这一规定说明，建筑区划内的绿地，原则上均属于业主共有，但也存在专属于个人使用的例外情形。现实生活中，经常有开发商与买受人签订商品房买卖合同或补充协议约定，位于底层商品房窗前、建有合围设施、由买受人专有使用的院落（绿地），连同底层商品房一起向买受人出售。然而，按照《民法典》的规定，要使绿地专属于个人，需要符合相关条件，即立法条文所表述的“明示属于个人”。而要符合“明示”这一条件，必须具备下列要素：一是窗前绿地规划必须经过规划部门事先批准。如果商品房规划已经有关部门批准而窗前绿地没有报批，或者报批后未经批准，或者开发商与底层业主私下达成窗前绿地专有使用权买卖协议后未补办规划批准手续的，都不能认定窗前绿地专有使用权买卖合同有效。二是开发商或销售商在出售商品房时，必须通过广告、合同或者其他有效方式向其他业主明示窗前绿地属于底层业主专有（独占）使用。也就是说，开发商或者销售商必须有证据证明，在销售商品房时，其他业主知道或者应当知道窗前绿地按照规划和合同约定属于底层业主专有使用。需要注意的是，第一，窗前绿地一般与底层商品房一同取得，一同移转让与。实践中业主之间转让窗前绿地的，只要该绿地符合上述条件，且转让手续合法，则该转让行为应当认定为有效。第二，底层业主取得的窗前绿地权利，仅仅是专有使用权，而不是所有权。因为城市土地归国家所有，业主对建筑物所依附的土地以及窗前绿地只享有使用权而不具有所有权，业主只对绿地上的植物享有所有权。第三，窗前绿地不得妨碍建筑区内公共道路、公共场所、公用设施及物业服务用房等有关公用事业的建设和使用。第四，窗前绿地的土地专有使用权费用及绿地维护费用应单独计算，由专有（独占）使用绿地的业主承担，其他区分所有权人不承担此项费用。

问：小区道路上的车位是否属于业主共有？

答：小区道路上的车位有两种类别，其归属不能一概而论。一类是经过规划的车位。《民法典》第二百七十五条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”据此，在建筑区划内用于停放汽车的车位，凡是经过规划的，无论是在地下还是在地上，无论是否在小区道路上，都由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。虽然《民法典》没有明确规划车位的归属，但从《民法典》第二百七十五条第一款中“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的表述来看，规划车位实际上归开发商所有。既然如此，小区道路上经过规划的车位就不属于业主共有。

另一类是没有经过规划的车位。《民法典》第二百七十五条第二款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据体系解释的方法，《民法典》第二百七十五条第一款规定的是规划车位的归属，那么第二款规定的就是规划之外的车位的归属。根据《民法典》第二百七十五条第二款的规定，规划之外，小区道路上新增的车位属于业主共有。

综上所述，小区道路上规划用于停放汽车的车位，属于开发商；规划之外新增的车位，属于业主共有。

问：我善意购买了某人的房屋，价格是合理的，并且我已经占有了该房屋，我能够基于《民法典》第三百一十一条规定取得该房屋的所有权吗？

答：你所问的问题在目前审判实践中经常被问到，即虽然没有办理完成不动产权属变更登记手续，但是已经对不动产实施了占有，能否基于善意取得制度取得该不动产的所有权。对于善意取得所需满足的条件，《民法典》第三百一十一条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”上述三个条件缺一不可。因《民法典》第二百零九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”，而房屋属于不动产，你善意取得某人的房屋需满足《民法典》第三百一十一条规定的“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”之条件。因此，虽然你受让某人的房屋的时候是善意的，价格是合理的，并且你已经占有了该房屋，但是由于你所受让的该房屋并没有办理完成不动产权属变更登记手续，你不能根据《民法典》第三百一十一条的规定取得该房屋的所有权。

问：对于建筑区划内的重大事项，《民法典》第二百七十八条第二款规定：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”实践中，对于业主表决权，有的地方按照建筑面积计算专有部分面积，专有部分面积之和即为建筑物总面积。这种做法是否符合法律规定呢？

答：关于专有部分，《民法典》第二百七十一条延续了《物权法》（已废止）第七十条的表述，规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（本文以下简称《解释》）第二条第一款规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。从上述法律和司法解释规定的文义来看，专有部分应具有构造上的独立性、利用上的独立性及可登记性，业主对该部分享有独立的所有权。而《民法典》第二百七十八条第二款也使用了“专有部分”这一表述，从体系解释的角度看，其与《民法典》第二百七十一条规定的“专有部分”应当是同一含义。从这个角度理解，在计算业主表决权时，似应按各个业主所有房屋的专有部分面积即套内使用面积进行计算，不应包括共有部分的面积。

但我们认为，这样的理解过于机械，实质上是混淆了专有部分应按何种标准登记（计算业主享有所有权的面积）和专有部分应按何种标准计算业主表决权两个不同的问题。《民法典》第二百七十一条、《解释》第二条第一款和《民法典》第二百七十八条第二款所要解决的问题是不同的：《民法典》第二百七十一条、《解释》第二条第一款规定所要解决的是前一个问题，目的是明确业主对专有部分享有的是单独所有权，对共有部分享有的则是共有权；《民法典》第二百七十八条第二款规定所要解决的是后一个问题，是业主的议决能力的问题，即业主对重大事项的表决能力。而无论是按照建筑面积还是使用面积为依据计算，每个业主所享有的表决权所占比例不会因此而发生变化。因此，在实践中，在标准统一的前提下，既可以建筑面积为依据，也可以使用面积为依据。正是基于这种理念，同时考虑到各地对专有部分面积依何种标准记载并不统一的情况，《解释》第八条规定：“民法典第二百七十八条第二款和第二百八十三条规定的专有部分面积可以按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。”其并未明确统一规定在适用《民法典》第二百七十八条第二款时应该以何种标准计算专有部分面积，而是交由各地业主自行决定采用建筑面积还是使用面积作为计算标准，只要在同一建筑区划内采取相同标准即可。

问：《物权法》（现已失效）的征求意见稿和此前的相关司法解释中，有关于以“公路、桥梁等收费权”出质的规定，正式的《物权法》与《民法典》中则没有了相关规定，仅对应收账款作了规定，原因何在？另外，“公路、桥梁等收费权”与“应收账款”两者之间的关系如何？

答：从法律法规制定的历史看，我国《担保法》（现已失效）没有明确规定应收账款可以用于设定质权，但是《担保法》第七十五条有“下列权利可以质押：……（四）依法可以质押的其他权利”的弹性条款。因此，后来国务院的文件、最高人民法院的司法解释及一些地方性法规中对部分应收账款（如公路、桥梁等的收费权）的质押都作出了准许性的规定。其中，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（现已失效）第九十七条规定：“以公路桥梁、公路隧道或者公路渡口等不动产收益权出质的，按照担保法第七十五条第（四）项的规定处理。”在《物权法》（现已失效）征求意见过程中，《物权法草案（第六次审议稿）》第二百二十四条第六项也曾明确规定，债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：……公路、桥梁等收费权……。不过，鉴于我国目前收费情况比较混乱、对于可以质押的收费权种类尚需进行清理的实际状况，《物权法》第二百二十三条最终没有采用明确列举的方式列出“公路、桥梁等收费权”，而只在第六项规定了“应收账款”可以出质；而《民法典》第四百四十条继承并发展了《物权法》第二百二十三条的规定，将第六项更改为“现有的以及将有的应收账款”。应收账款属于债权性质，以应收账款设定质押实质上是用一般债权出质，属于权利质权的一种。综上所述，根据立法部门的解释和说明，虽然《民法典》中未明确对“公路、桥梁等收费权”作出规定，但是，“公路、桥梁等收费权”作为一般债权符合《民法典》第四百四十条第六项“现有的以及将有的应收账款”的规定，应当可以出质。