婚前购买房产婚后出卖后再次购买房产是否属于夫妻共同财产?

刘彬律师
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2020年7月19日20:47:25婚前购买房产婚后出卖后再次购买房产是否属于夫妻共同财产?已关闭评论 207

婚前购买房产婚后出卖后再次购买房产是否属于夫妻共同财产?
宁波离婚律师解析:本案案情相对比较复杂,是一个非常典型的离婚案件,既涉及到一方出轨的认定同时又涉及到是否需要有精神损害赔偿的问题。另,又有部分房产婚前购买在婚后出卖后又再次购买的该如何认定。原则上,法院审理该案件基本原则是婚前财产与婚后财产混同情况下,优先考虑几个基本原则,提出请求一方的证据是否齐备、证明力是否足够强,是否能形成完备的证据链。
案情简介:原告周某某诉称,原、被告双方于1998年经人介绍相识,2004年8月31日登记结婚,婚后未生育,双方婚后感情很好。共同生活中,原告一直对被告及被告家人照顾有加,全身心经营好双方的家庭。被告曾于2010年2月19日查出早期宫外孕,原告为了被告的身体,不惜代价在红房子医院包下单间VIP病房为被告进行治疗,直至被告2月底出院,期间原告一直悉心照顾被告。2010年8月初,被告父亲心脏病发,需要进行手术治疗,其家人不愿进行医生所建议的需要高额医疗费用的治疗方案,是原告主动出资人民币6万元为其父亲进行了治疗。然而,原告的全身心付出并没有得到被告的珍惜和回报,被告反而做出了严重伤害原告的事情。2011年春节前几天,原告发现被告有出轨迹象,对原告精神造成了巨大的打击,其后了解到的事实更让原告无法接受。经原告了解,自2009年8月起至2010年7月止一年时间,被告都与他人有频繁的不正当的开房记录。2010年9、10月份及2011年又有与不同的人的不正当开房记录。这还仅仅是原告自行了解到的情况,无法想象其他原告无法了解到的被告的所作所为。根据其开房时间和原告的回忆,被告的宫外孕还很有可能是第三者造成,而原告竟然完全不知情,仍然在悉心照顾被告,这对原告的精神造成了无以复加的伤害。之后,在原告仍然一如既往的关心家庭、被告及其家人的时候,被告却仍然持续做出这样背叛夫妻感情的恶劣行径,对原告的关心和付出没有任何愧疚感,没有任何收敛的意思,这实在是令原告对被告感到绝望,精神上极其痛苦。经过原告向被告质问后,被告并没有认错,而是于2011年3月搬离了双方的住处,一直分居至今。原告认为被告的所作所为严重伤害了夫妻感情,并且被告丝毫没有重视和悔改的态度,双方一直分居至今,夫妻感情早已破裂。原告现起诉至法院,要求:1、判令原、被告离婚;2、共同财产依法分割;3、判令被告支付原告精神损害抚慰金5万元。
被告李甲辩称,同意离婚,同意共同财产依法分割。因为没有事实和法律依据,希望法院驳回原告的第三项诉讼请求。双方于1998年经人介绍相识,2004年8月31日登记结婚,婚后未生育子女。被告认为双方的分居时间为2011年12月。
经审理查明,原、被告于1998年经人介绍相识,2004年8月31日登记结婚,婚后未生育子女。现原告认为夫妻感情已破裂,故起诉来院要求判如所请。
另查明,2010年5月15日,被告入住如家杨高中路店。2010年10月24日11时至当日17时15分,被告入住锦江之星旅馆有限公司,宾客账单中的宾客姓某栏中有被告及案外人姓某。2011年1月17日14时33分至2011年1月19日01时16分,被告入住上海瑞悦酒店有限公司。原告称被告有外遇,与他人保持不正常关系,对婚姻存在过错,要求被告对原告进行精神赔偿。被告称原告提供的证据中只有一张显示了宾客姓某,在2010年世博会期间,只要到宾馆拜访,均需提供身份证登记,无法证明被告有婚外情。
再查明,双方的财产情况:
一、上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称张杨路房屋)。该房屋登记于原、被告名下,现仍有贷款未还清,主贷人为被告。审理中,经原告申请,本院依法委托上海大雄房地产估价有限公司对该房地产价值进行评估。2013年11月5日,上海大雄房地产估价有限公司出具《估价报告》,估价结论为:估价对象房地产市场价值为403.73万元(包含装修),原告为此支付评估费11,300元。截止至2013年11月6日,剩余贷款本金为47,452.13元。该房屋购买于双方婚后。2004年9月5日,原、被告(乙方)与案外人陈某(甲方)就张杨路房屋签订《上海市房地产买卖合同》,约定房屋转让价款为103万元,付款方式为:1、乙方于签约的当日,支付甲方房款4.5万元整;2、乙方于2004年9月12日前,支付甲方房款33.5万元整;3、乙方办理购房贷款65万元,该笔款项由办理转按揭银行结算甲方剩余贷款额后,剩余款项划入甲方账户。庭审中,双方确认张杨路房屋的贷款共计65万元,由原、被告各还一半,原告的一半已经还清,被告尚有4万余元的房屋贷款未还清。
二、上海市浦东新区枣庄路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称枣庄路房屋)。该房屋原登记于原告名下,房屋产权登记日期为2000年9月29日。2009年3月18日,原告(甲方)与案外人李乙、靳某某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》,将枣庄路房屋出售。房屋转让价款为122.4万元,付款方式为:乙方应于甲、乙双方签订合同并申请办理合同之公证手续(若需)后当日内,将部分首期房价款15万元支付给案外人上海中原物业顾问有限公司,待案外人上海中原物业顾问有限公司收到该笔房价款二日内转付甲方,案外人上海中原物业顾问有限公司并将已代为保管的定金计4万元整转为首期房价款,如此共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款计19万元整;乙方应于2009年4月9日之前通过案外人上海中原物业顾问有限公司或直接支付甲方第二期房价款9万元整;甲方同意乙方通过向贷款银行申请94.4万元贷款的形式支付第三期房价款。
三、上海市奉贤区明城路XXX弄XXX号XXX室(复式)房屋(以下至判决主文前简称明城路房屋)。该房屋登记于原、被告名下,现仍有贷款未还清,主贷人为原告。审理中,经原告申请,本院依法委托上海大雄房地产估价有限公司对该房地产价值进行评估。2013年11月5日,上海大雄房地产估价有限公司出具《估价报告》,估价结论为:估价对象房地产市场价值为224.07万元(包含装修),原告为此支付评估费7,200元。截止至2013年11月底,剩余贷款本金为816,265.92元,贷款由原告负责偿还。该房屋购买于双方婚后,2009年5月9日,原、被告(乙方)就明城路房屋与案外人上海碧橙房地产有限公司签订《上海市商品房预售合同》,约定购买明城路房屋的总价款为147.5万元,付款方式为:签订本合同当日支付首期房价款59万元;其余房款88.5万元,乙方申请贷款支付。
四、沪KTXXXX宝来牌小型轿车(含牌照)。该车辆现登记于被告名下。审理中,经原告申请,本院依法委托上海申威资产评估有限公司对该车辆价值进行评估。2013年10月30日,上海申威资产评估有限公司出具《评估报告》,评估结论为:沪KTXXXX车辆在评估基准日2013年10月14日的评估价值(不含牌照价)为11万元。原告为此支付评估费3,000元。2013年10月上海客车牌照(拍卖价)均价为83,723元。
关于张杨路房屋首付款的支付情况:
原告称张杨路房屋的首付款均系其用婚前财产支付,并提供其名下交通银行银行卡(卡号XXXXXXXXXXXXXXXXX)的交易明细:2004年8月30日存入2万元,2004年9月7日存入11万元,2004年9月11日取出26万元。原告称取出的26万元系支付张杨路房屋首付款,差额系用原告身边的现金筹集起来支付。被告称2004年9月7日存入11万元时双方已经是夫妻关系,所以该11万元为夫妻共同财产,原告对此不予认可,认为双方登记结婚于2004年8月31日,婚礼举行于2004年9月26日,这么短的时间内不可能出现大额的夫妻共同财产。
对于张杨路房屋的首付款支付情况,被告在2013年12月16日庭审中称购买张杨路房屋时原告出资20万元,被告及被告母亲出资20万元,其余零碎的契税、中介费系双方共同支付。在2014年2月19日证据交换中,被告母亲称在原、被告结婚前,其将20万元的现金借给原告,并要求原告出具收条,该款用于购买张杨路房屋,一年后(当时双方已结婚)原告将该20万元以本票形式还给了被告母亲,被告母亲也将收条还给了原告。被告则称首付款中有20万元系被告母亲投资,婚后原告将该20万元以本票形式还给了被告母亲。原告称已经记不清楚上述情况。
关于明城路房屋的首付款支付情况:
原告称系用枣庄路房屋出售后的23.58万元支付首付款,剩余首付款系用原告身边的现金支付。为证明自己的主张,原告提供其名下工商银行卡(卡号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)的交易明细:2009年3月17日转入房款4万元,2009年3月18日取出4.02万元(现金注释为“委托”),2009年3月20日转入房款13万元,2009年3月28日卡取6万元,2009年4月9日取出3.86万元(现金注释为“委托”),2009年4月10日转入房款9万元,2009年4月30日取出9.7万元(现金注释为“委托”)。原告称三笔转入款项均为原告出售婚前财产枣庄路房屋的房款,取出的三笔钱款均用于支付明城路房屋首付款,“委托”与取现的意思相同。原告将上述四笔钱款取出后,再与其他钱款汇拢后一并用于支付明城路房屋3月至5月期间的首付款。被告不认可上述三笔转入款项为枣庄路房屋的出售款,并认为上述四笔取现的金额也无法证明系用于支付明城路房屋的首付款。
被告称明城路房屋首付款的具体支付方式被告不清楚,均为原告操作。被告于2009年5月1日借给原告22万元,用来支付明城路房屋首付款。为证明自己的主张,被告提供《借条》一张,该借条内容为:“今借老婆李甲人民币22万元整,作为长期无息贷款做投资用。借款人:周某某。09.5.1。同(动)迁房一旦拆迁,即还老婆25万整。2010.8.28。”被告称结婚前其有存款,具体金额无法确认,存在被告名下,购买明城路房屋时提取了该存款,提取存款后存单就没有了,无法提供该22万元的取款凭证。22万元中有15至16万元左右系被告的婚前存款,其他是婚后存款,被告将该22万元取出后把现金全部交给了原告。原告对该借条的真实性无异议,但是认为不存在所谓的借款,该22万元本身即为共同财产,被告从来没有出借给原告22万元,该张“借条”系当时夫妻感情较好时的玩笑话。因为婚后原告购买了一套使用权房屋等待将来市政动迁,被告要一个名分,因此原告才书写了该张借条,金额是根据被告的请求书写的,该22万元实际是原告给被告的零花钱,结婚后原告不但负担家庭开销,另外还给被告零用钱,累计起来共计22万元。该字条系被告为了保障使用权房屋动迁时的利益而要求原告出具的,并没有实际的钱款交接。被告则认为2007年8月9日原告取得了公房租赁凭证,原、被告双方的户口也已经迁入,被告的权利已经能够保护,所以原告上述解释是有漏洞的,借款时间为2009年5月1日,明城路房屋购买时间为2009年9月,时间是能够吻合的。
关于明城路房屋的装修情况:
原告称枣庄路房屋售房款中的92.4万元用于支付装修费,装修费用共计花费100万元左右,除枣庄路房款外的剩余部分是用原告身边的现金支付的。为证明自己的主张,原告提交其名下中国银行账户(账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)的交易明细,该明细显示2009年5月12日转入92.4万元,后原告陆续将钱款取出,原告称其后的提现均用于支付明城路房屋的装修款。被告称该92.4万元是否为出售枣庄路房屋的房款被告不清楚,但是被告认为2009年9月交房,从2009年5月起就提现装修的说法不合常理。原告称虽然9月交房,但是之前原告就陆续将钱款提取出来,准备用于装修。在房屋买卖合同签订后原告就与设计公司洽谈装修事宜,开始支付定金等。原告另提交明城路房屋的装修资料一组,票据金额为544,903.74元,原告称实际支出的装修费为90余万元,但因为时间久远,有些票据已经遗失无法提供。被告对该544,903.74元用于装修予以认可,对原告主张的实际装修费为90余万元不予认可。
被告称其不清楚明城路房屋的装修款如何支付,因为装修过程经历了一年多。
又查明,双方婚后的收入均由各自保管,日常开销由原告负责。
对于双方的工作及收入情况,原告称其从2003年开始进入文峰千家惠卖场先后担任采购经理、采购总监,2011年因为家庭纠纷和领导发生矛盾被辞退。2004年至2009年3月间任职采购经理,月收入税前5,000元,税后3,000多元。2009年3月至2011年任职采购总监,月收入税前7,000元,税后5,500元左右。另外每年有3至4万元的灰色收入。被告称其从结婚至今都在外资企业担任普通职员,2004年的年收入税前12万元,税后10万元左右,平稳的每年递增1%-2%。被告对原告陈述的工作及收入情况予以认可,并称自己的婚后收入全部用于购买明城路房屋。原告认可被告2004年的年收入税后为10万元左右,但是后来增长幅度不止1%-2%,应该是3%-5%,被告的收入没有用于家庭积累。
另外,原告要求分割原在被告处的宝马X3轿车被变卖后的价款22万元(不含牌照)。原告称该宝马轿车购入价格为车价58.1万元,另外原告还支付了三年保险费、购置税等,为购买该车辆原告共计支付了70万元左右,扣除33万元贷款,故开具的发票金额为47万元,并非车价本身为47万元。之所以要分割22万元价款,是因为原告认为该车最起码可以卖到55万元,扣除33万元,就是22万元,但原告无证据证明上述22万元实际存在并在被告处。被告称宝马X3轿车的购入价格就是48.5万元,其中33万元为贷款,出售价格为43万元,差额为10万元,用于购买沪KTXXXX宝来牌小型轿车。
被告要求分割原告出售沪A1XXXX宝马320轿车的出售款16万元(不含牌照),原告称该16万元为网上参考价格,但无证据证明该16万元实际存在并在原告处。
审理中,原告另称张杨路房屋有425.60元物业费欠费,明城路房屋有23,515.80元的物业费欠费,为此,原告提供律师函及通知用于证明自己的主张,原告认为上述两笔物业费属于夫妻共同债务,要求法院处理。被告称律师函不允许个人签发,律师函上无签章及签发日期,对合法性存有异议,现两套房屋均由原告管理,对是否存在物业欠费情况被告不清楚,至今物业费有无付清被告亦不清楚。
以上事实,有原告提供的结婚证、张杨路房屋房地产居间合同、房地产买卖合同、太平洋卡交易查询明细、枣庄路房屋的房地产权证复印件、房地产买卖合同、经纪委托合同、居间协议、发票、明城路房屋的银行还款清单、上海市商品房预售合同、房产装修资料、开房记录、律师函、通知、工商银行账户交易明细、中国银行交易明细,被告提供的借条、张杨路房屋的个人住房抵押借款合同、住房公积金个人购房担保借款合同、中国民生银行个人分户账对账单、中国民生银行贷款还款对账单、个人贷款还款对账单、机动车购车发票,原、被告均提供的上海市房地产登记簿、上海市房地产权证以及当事人的当庭陈述等,在案佐证。
本院认为,婚姻依靠夫妻感情予以维系。原、被告婚后虽建立了一定的夫妻感情,但由于未能正确处理家庭矛盾,致夫妻感情失和。现原、被告均确认夫妻感情已彻底破裂,原告要求离婚,被告亦同意离婚,本院依法予以准许。原告以被告有外遇为由要求被告对原告进行精神损害赔偿,但原告提供的证据尚不足以证明被告存在重婚或有配偶者与他人同居的行为,故对于原告此项诉讼请求,本院不予支持。
关于双方争议的财产认定及分割,本院按照保护妇女儿童利益、方便生活,并考虑双方的贡献大小等原则,认定及分割如下:
一、张杨路房屋的认定及分割问题。根据查明的事实显示,该套房屋为原、被告婚后购置,产权登记在原、被告名下,应作为夫妻共同财产予以分割。关于首付款的支付问题,原告提供的证据显示其于2004年9月11日从其交通银行银行卡(卡号XXXXXXXXXXXXXXXXX)取出26万元,因当时原、被告刚刚登记结婚,被告并无证据证明该26万元中存在其个人财产或双方的婚后共同财产,从常理推断,该26万元应为原告的婚前个人财产。房地产买卖合同显示原、被告应于签约当日即2004年9月5日支付4.5万元的房屋首付款,2004年9月12日支付33.5万元房屋首付款。原告称其于2004年9月11日取出的26万元用于支付张杨路房屋首付款,因取款时间可以与房地产买卖合同中的首付款支付时间相对应,故本院对原告的该陈述酌情予以采信,张杨路房屋首付款中由原告以其婚前财产出资26万元。至于剩余的12万元房屋首付款,因双方均无证据证明该12万元系其支付,公平起见,本院认定该12万元由原、被告各半出资。综上,根据评估确认的房屋价值、扣除该房屋的贷款并考虑到双方对该房屋的贡献,本院酌情确定张杨路房屋归原告所有,由原告给付被告该房屋折价款150万元,剩余贷款由原告负责清偿。
二、明城路房屋的认定及分割问题。根据查明的事实显示,该套房屋为原、被告婚后购置,产权登记在原、被告名下,应作为夫妻共同财产予以分割。根据庭审中查明的双方工作及收入情况,考虑到上海相似年龄、相似收入的人群的正常开支情况,在扣除正常的生活消费及归还张杨路房屋贷款、购买车辆等正常支出后,原、被告的婚后共同财产应不足以支付明城路房屋的全部首付款及装修款。考虑到原告于2009年3月18日出售了其婚前财产枣庄路房屋,2009年5月9日购买了明城路房屋,出售枣庄路房屋及购买明城路房屋的时间相差仅两个月,且枣庄路房屋的出售款系下家分批支付、明城路房屋的全部购房手续全部由原告操办,被告并不清楚明城路房屋首付款及装修款的支付情况等因素,本院对原告所称用枣庄路房屋出售款中的23.58万元支付明城路房屋首付款、装修款全部由其支付的陈述酌情予以采信。被告虽称在购买明城路房屋时其出资22万元,并提供借条加以佐证,但对该借款事实原告予以否认,被告亦未能提供银行转账凭证等证明实际存在款项交付的事实,亦无证据证明该钱款来自于其婚前财产,且购买房屋不属于用于从事个人经营活动或用于其他个人事务,故本院对被告所称其在购买明城路房屋时出资22万元的陈述不予认可。除上述23.58万元的钱款外,双方均无证据证明剩余的首付款系其以婚前财产支付,公平起见,本院酌情确定剩余的首付款系以双方的婚后共同财产出资。原告虽称实际支出的装修费为90余万元,但对该陈述被告不予认可,且原告提供的装修票据仅为544,903.74元,故本院对原告所称实际支出装修费用90余万元的陈述不予认可,明城路房屋的装修费用为544,903.74元。综上,根据评估确认的房屋价值、扣除该房屋的贷款并考虑到双方对该房屋的贡献,本院酌情确定明城路房屋归被告所有,由被告给付原告该房屋折价款113万元,剩余贷款由被告负责清偿。
三、沪KTXXXX宝来牌小型轿车(含牌照)的认定及分割问题。根据查明的事实显示,该车辆现登记于被告名下且购买于双方婚后,应作为夫妻共同财产予以分割。从有利生活角度出发,该车辆由被告所有、被告给予原告财产折价款为宜。根据评估确认的车辆价值、考虑上海牌照价格等因素,本院酌情确定沪KTXXXX宝来牌小型轿车(含牌照)归被告所有,由被告给予原告车辆折价款9.5万元。
至于原告要求分割原在被告处的宝马X3轿车由被告变卖后的价款22万元,考虑到该宝马X3的购车发票上的价格为48.5万元,被告称该车的出售价格为43万元,扣除33万元贷款后剩余的钱款用于购买沪KTXXXX宝来牌小型轿车具有一定合理性,故本院对被告的陈述酌情予以采信,宝马X3的出售款不作为夫妻共同财产在本案中予以分割。被告要求分割原告出售沪A1XXXX宝马320轿车的出售款16万元(不含牌照),考虑到原告已从原单位离职、日常生活需要支出及原告需归还明城路房屋贷款等因素,本院酌情认定该售车款已经在日常生活中消耗,沪A1XXXX宝马320轿车的出售款在本案中不作为夫妻共同财产予以分割。原告另称张杨路房屋、明城路房屋尚有物业费未支付,因上述债务涉及案外人物业公司,故本案中不予处理。
综上,依据《中周某人民共和国婚姻法》第十八条、第三十二条、第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中周某人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十六条之规定,判决如下:
一、准予原告周某某与被告李甲离婚;
二、上海市浦东新区张杨路XXX弄XXX号XXX室房屋归原告周某某所有,剩余贷款由原告周某某负责清偿,原告周某某应自本判决生效之日起十五日内给付被告李甲财产折价款150万元;
三、上海市奉贤区明城路XXX弄XXX号XXX室(复式)房屋归被告李甲所有,剩余贷款由被告李甲负责清偿,被告李甲应自本判决生效之日起十五日内给付原告周某某财产折价款113万元;
四、牌照号为沪KTXXXX的宝来牌轿车(含牌照)归被告李甲所有,被告李甲应自本判决生效之日起十五日内给付原告周某某财产折价款9.5万元;
五、驳回原告周某某的其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中周某人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费33,700元及评估费21,500元,由原、被告各半负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

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  • 本文由 发表于 2020年7月19日20:47:25
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