房屋租赁合同 | 明知对方承租的房屋租赁期限即将到期,仍与其签订长期租赁合同,后果自行承担

刘彬律师
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2020年12月30日14:54:50房屋租赁合同 | 明知对方承租的房屋租赁期限即将到期,仍与其签订长期租赁合同,后果自行承担已关闭评论 666

张某啸过某等与陈某芬等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

杭州市拱墅区人民法院

民事判决书

(2019)浙0105民初5039号

原告:张某啸,男,1987年4月3日出生汉族,住杭州市江干区。

原告:过某,男,1986年10月2日出生汉族,住杭州市拱墅区。

被告:陈某芬,女,1967年3月6日出生汉族,住杭州市拱墅区。

被告:钱某,男,1968年11月15日出生汉族,住杭州市江干区。

第三人:杭州市拱墅区祥某街道国有(集体)资产管理中心,住所地杭州市莫干山路1325号。

法定代表人:王某民,主任。

原告张某啸、过某与被告陈某芬、钱某、第三人杭州市拱墅区祥某街道国有(集体)资产管理中心(以下简称国资中心)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年5月17日立案后,依法适用简易程序审理。本案于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告张某啸、过某共同委托诉讼代理人洪某燕,被告陈某芬、钱某及其共同委托诉讼代理人王某静、俞某梅,第三人国资中心委托诉讼代理人栗某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某啸、过某向本院提出诉讼请求:一、请求依法判令二被告向原告支付违约金893400元。二、请求依法判令二被告向原告支付律师费20000元、评估费2000元。三、请求依法判令本案的诉讼费用由二被告承担。

事实和理由:原告与被告于2016年6月29日签订《房屋租赁合同》,约定由原告承租被告位于庆隆苑44-19-20-21-22号房屋,租期6年,自2016年8月15日至2022年8月14日。原告承租该房屋后,用于经营“典某养车”加盟店。为此,原告投入资金进行店铺装修等活动。装修完毕后原告一直妥善经营店铺,营业收入稳定、经营状况良好。然2018年5月17日,第三人发布公告,称其与被告一的租期将于2018年7月19日届满,要求原告在收到通知后搬离上述房屋,腾空店面。原告无奈之下搬离店面,造成极大的经济损失。原告认为:原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效,有法律拘束力。被告陈某芬恶意隐瞒其与第三人所租涉案房屋租期短于其租赁给原告的,导致原告极大经济损失。现被告提前收回房屋,显属违约,给原告造成极大的经济损失,被告应向原告承担违约责任,赔偿原告损失。鉴于被告的行为已经损害了原告的合法利益,原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定,特向法院提起诉讼,请求法院支持起诉人的诉讼请求。

被告陈某芬、钱某共同辩称:一、案涉《房屋租赁合同》超过被告剩余租赁期限部分无效,被告已履行合同有效期内合同义务。本案中,案涉房屋为杭州市拱墅区祥某街道办事处所有,2013年5月8日经其同意,由第三人国资中心转租给被告陈某芬,并约定房屋租赁期限为2013年4月20日起至2018年7月19日止。同日,街道办事处与第三人向陈某芬出具了同意转租证明。2016年6月29日,被告与原告签订案涉《房屋租赁合同》,写明租赁期限为六年,自2016年8月15日起至2022年8月14日止。至此,因案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限超过了被告与第三人约定的租赁期限,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,应当认定超过部分的约定无效,即案涉《房屋租赁合同》的有效期限应为2016年8月15日至2018年7月19日。截止2018年7月19日案涉《房屋租赁合同》的有效部分已履行完毕,且原告已从案涉房屋腾退,双方也已就该期间的租金完成结算。因合同无效自始无效,对于无效部分被告不具有履行义务。二、被告与原告之间对于租期的意思表示合意为两年。首先,被告与原告签订《房屋租赁合同》时已明确告知原告其与第三人国资中心签订租期为2013年4月20日起至2018年7月19日止,租赁期限只能到2018年7月19日止。但因原告提出其加盟的“典某养车”加盟条件之一是租赁期限需要六年,且加盟需提交《房屋租赁合同》,要求在《房屋租赁合同》上将租期写成六年。其次,从合同第1.3条约定“乙方对甲方所要出租的该房屋及有关设施已做了充分了解并愿意承租该房屋”,第15.4条约定“如甲方承租到期不再承租该商铺,由甲方帮乙方向房屋产权所有人协商承租”等内容,以及由双方于合同签订日即签字确认的合同附件《房屋租金支付清单》可以看出,原告对于被告租赁期限为两年的事实是明确知晓的,被告与原告实际约定的租赁期限仅为两年。三、对于合同履行原告存在严重违约,且被告不存在违约情形,不应承担违约责任。案涉《房屋租赁合同》第4.1.2条的约定,房屋租金支付方式为半年一付,先付后用,而原告在合同有效期内本应于2017年11月14日支付第四笔租金,其迟延于2018年1月14日才支付,严重违反合同约定构成严重违约,应当承担相应的违约责任。同时,《房屋租赁合同》第11条约定了被告的违约责任,其中,第11.1条约定,被告在不履行合同义务或不完全履行合同义务时应当承担违约责任;第11.2条约定,因被告原因造成租赁房屋逾期交于原告时应当承担违约责任;第11.4条约定,非出现合同约定的情况,被告擅自解除案涉合同,提前收回租赁房屋的应当承担违约责任。从双方履约情况来看,案涉房屋租赁合同的有效期为2016年8月15日至2018年7月19日,在此期间被告不存在任何的违约情形,被告已履行该期限内的全部合同义务。此外,案涉《房屋租赁合同》于2018年7月19日有效期届满而自行终止,并非被告单方解除案涉《房屋租赁合同》,因此被告不应当承担相应的违约责任。综上,案涉《房屋租赁合同》因租赁期限超过被告实际剩余的租赁期限,而导致超过的期限无效,且被告已实际履行有效期内的全部合同义务,不存在任何违约情形,原告的诉讼请求没有事实与法律依据,恳请法庭查明事实,驳回原告的全部诉讼请求。

第三人国资中心述称:2013年4月20日,第三人与被告陈某芬经协商签订《租赁协议》一份,约定:第三人将位于本市拱墅区房屋,总建筑面积约3025.16平方米出租给您,租期5年,自2013年7月20日至2018年7月19日,另给予三个月免费装修期。租费每天1.6元/平方米,年租金为176.67万元,第三年起每年递增5%。租金根据“先付后用”原则,每半年一付,于每年的7月10日、1月20前支付。另预付押金5万元,租赁房屋的经营业态为百货批发、零售。双方并对其他房屋租赁的权利义务作出了相关约定。协议签订生效后,第三人按时将房屋交付于被告陈某芬租用。期间,被告陈某芬多次拖延支付租金,第三人决定租赁期满不再给予续租,并提前于2018年3月通知被告陈某芬期满不再续租。鉴于陈某芬期间发生擅自转租的情形,第三人还在2018年5月在租赁房屋现场张贴通告,责成转租户在陈某芬租期届满及时腾退。本案中,原、被告之间的就房屋租赁违约、损失事宜,按照原、被告两者之间所签的《租赁协议》而展开诉讼,且原告的诉请也仅仅针对被告而言,并不涉及第三人。本案的审理与第三人既无关,也无涉,原告将祥符国资中心列为案件第三人显然不当,也缺乏事实和法律依据。为此,请求人民法院依法裁定,撤销国资中心在本案中被错误列为第三人。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

2013年4月20日,出租方国资中心(甲方)与承租方陈某芬(乙方)订立《租赁协议》一份,该租赁协议部分内容约定:因乙方经营需要,租用甲方在房屋,租赁房屋总建筑面积约为3025.16平方米。一、租赁期限:考虑乙方需要三个月装修期,约定2013年4月20日至2013年7月19日为免租期,2013年7月20日至2018年7月19日止为使用期,甲方于2013年4月20日按现状交付房屋。租期届满,如乙方需继续租用或不再续租,须提前二个月书面通知甲方。八、在租用期间,如遇国家征收、甲方对整体房屋改造、业态调整等不可抗力的因素,乙方须无条件服从。国家征收赔偿的房屋费用归甲方所有,房屋装修和乙方所有资产归乙方所有。

2016年6月29日,出租人陈某芬、钱某(甲方)与承租人张某啸、过某(乙方)订立《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)一份,该租赁合同约定:1.1租赁房屋位于庆隆苑44-19-20-21-22号(以下简称案涉房屋),双方确认的建筑面积为大约180平方米,物业费2600元/年。3.1房屋租赁期限为六年,自2015年8月15日起至2022年8月14日止。3.2甲方给予乙方45天免租金装修期,免租金装修期自2016年7月1日起至20l6年8月14日止。免租装修期内,乙方无需支付租金,但仍需承担经营活动而产生的政府税费及其他费用(如水、电、燃气、物业费等)。4.1.1第一年房屋租金为人民币贰拾万元。4.1.2房屋租金每半年支付一次,先付后用,第一期租金拾万元于本合同签订后三日内支付,此后每期租金乙方需提前壹个月支付;从第三年起(包括第三年),后每二年的租金在上二年的基础上递增5%;具体详见附件《房屋租金支付清单》,每两年为一期。4.2.1租赁保证金为人民币贰万元,于本合同签订之日由乙方一次性向甲方缴纳。该保证金不是乙方预付的租金和其他费用,仅是乙方履行本合同约定的义务的担保。10.6租赁期间,如遇市政建设等因素房屋需搬迁,本合同自行终止,双方互不负违约责任,乙方按实际租赁使用的期间向甲方支付房屋租金,有关搬迁补偿按国家政策办理。11.1双方任何违反、不遵守本合同,或未履行或未完全履行其于本合同项下的责任和义务都将构成违约。违约方应当承担对方主张权利而产生的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、公证费、担保费等)。11.4租赁期间,非出现本合同约定的情况,甲方擅自解除本合同,提前收回租赁房屋的,甲方应按合同约定未履行部分租金的二倍向乙方支付违约金。若违约金不足以抵付乙方损失的,甲方还应根据乙方实际经济损失补足差额。15.4如果甲方承租到期不再承租该商铺,由甲方帮乙方向房屋产权所有人协商承租。

2016年6月30日,为经营典某养车汽车服务连锁门店,张某啸(乙方,合伙人为过某)同杭州小某科技有限公司、杭州正能某品牌管理有限公司(统称甲方)签订了《典某养车汽车服务直控加盟商务合作协议》(以下简称合作协议),合作协议部分内容约定如下:2.2合作期限为叁年,自2016年7月1日至2019年6月30日。5.1金额:加盟门店为典某养车连锁A类型门店,工位数6个,乙方应向甲方交纳人民币5万元作为合作保证金。5.3.3本协议期满且不再续约并双方结清后,甲方应将合作保证金无息退还给乙方。5.3.4本协议未到期,因乙方责任终止协议或者乙方无故单方面解除协议,造成甲方损失的,甲方有权酌情没收保证金,不足部分向乙方继续追偿清算。其中如:(1)协议生效后改建设计图确认前,乙方退出,甲方从保证金中扣偿2000元;(2)设计图确认后改建施工入场前,乙方退出,甲方从保证金中扣偿20%;(3)改建施工入场后,乙方退出,甲方从保证金中酌情扣罚50%至100%;并且乙方自行按约向改建施工方和供应商结算已完工部分或赔偿。后乙方张某啸根据合作协议的规定于2016年7月4日向杭州小卡科技有限公司支付了上述保证金5万元。本案中,张某啸、过某主张,因陈某芬、钱某提前收回房屋导致无法履行完毕其与合作伙伴的三年合作期限,5万元保证金被合作伙伴没收,无法退回。

租赁合同签订后,张某啸、过某即对案涉房屋进行了装修。并自行委托杭州萧某房地产资产评估有限公司对其室内装潢的价值进行了评估。经杭州萧某房地产资产评估有限公司评估,案涉房屋室内装潢价值为62888.50元(评估基准日:2018年11月8日)。为上述评估,张某啸、过某花费评估费2000元。

2018年3月28日,国资中心向陈某芬发出通知,内容如下:祥某街道国资中心与你于2013年4月20日就签署的租赁协议将于2018年7月19日到期。鉴于我街道国资中心研究,决定租赁期满收回该处商铺,不再续租。届时请你按照租赁协议第五条退租时的相关要求移交该处商铺,并搬清你的一切物品,若到期日仍留有物品,将视为你自动遗弃,祥某街道国资中心有权自行处理而不负任何责任。若因你未能及时清场产生的相关费用,将在押金里扣除。特此通知!

2018年5月17日,国资中心向庆隆苑B地块商铺租用商户发出通知,内容为:陈某芬于2013年4月20日租用我街道国资中心,租期将在2018年7月19日到期。我街道国资中心决定租赁期满后收回上述商铺,不再出租。我国资中心已于2018年3月28日书面通知陈某芬,现将此情况通知各实际租用商户,望各商户接到本通知后,做好搬离的准备,在2018年7月19日前腾空你户所租用的商铺。若到期后仍留有物品,将视为你户自动遗弃,祥某街道国资中心有权自行处理而不负任何责任。特此通知!

2018年7月10日,考虑到商户寻找新店铺和搬迁需要时间,陈某芬向国资中心提出申请,请求国资中心延缓三个月,作为商铺腾空期。

2018年11月19日,张某啸、过某向陈某芬、钱某出具收条一份,确认收到后者退还租房押金18000元,其余2000元等结清水电费后退回。

另,为办理工商营业执照等手续,张某啸与陈某芬二人就案涉房屋曾于2016年8月、2017年10月签订了二份租赁期限分别为“2016年7月11日至2017年7月10日”、“2017年7月19日至2018年7月18日”的《房屋租赁合同》。该二份《房屋租赁合同》虽就租赁物、租金、保证金、违约金等内容进行了约定,但双方并未实际履行。陈某芬、钱某提供该二份合同以及证人证言用于证明张某啸、过某明确知晓其与国资中心的剩余租赁期限为二年。

本院认为,张某啸、过某是否知晓租赁协议关于案涉房屋租期的约定内容,构成本案主要的争议焦点。首先,根据市场交易习惯和生活常理,张某啸、过某为经营典某养车业务而租用案涉房屋时,应该对案涉房屋进行了一定的商业考察,对于房屋出租人陈某芬、钱某是否有权出租案涉房屋及承租期限等事项予以了充分了解。故陈某芬、钱某抗辩主张于双方缔约时向张某啸、过某履行了房屋剩余租期等相应告知义务的可信度较高。其次,陈某芬、钱某提供的证人证言以及《房屋租赁合同》亦可以佐证张某啸、过某知晓或了解陈某芬与案涉房屋所有权人国资中心签订的租赁协议将于2018年7月19日到期。故张某啸、过某所称认为陈某芬恶意隐瞒与第三人国资中心房屋租期的主张,本院不予采信。同时,本院注意到,租赁合同中“甲方(陈某芬、钱某)承租到期不再承租该商铺,由甲方帮乙方(张某啸、过某)向房屋产权所有人协商承租”的约定可见,双方对于租赁协议到期后如何继续履行租赁合同有一定的预见,即由陈某芬、钱某续租案涉房屋进而转租给张某啸、过某,或者由陈某芬、钱某协助张某啸、过某二人直接向案涉房屋所有权人国资中心进行承租。综上,本院认为,在明知陈某芬与国资中心关于案涉房屋租期到期日为2018年7月19日的情况下,张某啸、过某仍然与陈某芬、钱某订立了租期截至2022年8月14日止的租赁合同。由此产生的相应后果,应由张某啸、过某自行承担。因此,张某啸、过某诉请陈某芬、钱某支付违约金等,有违诚信,并缺乏依据,本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

驳回张某啸、过某的诉讼请求。

案件受理费12954元,减半收取6477元,由张某啸、过某负担。

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省杭州市中级人民法院。

 

 

 

审判员  孙金林

二〇二〇年一月七日

书记员  张垚

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