宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则

刘彬律师
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2018年4月14日21:02:22 评论 1,348

宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则

 甬建发〔2010〕51号

第一章 总 则

第一条 为维护业主合法权益,规范业主、业主大会、业主委员会的活动,保证物业管理工作的顺利进行,根据全国《物业管理条例》、《业主、业主大会和业主委员会指导规则》、《浙江省物业管理条例》、《宁波市住宅小区物业管理条例》及相关法规文件,结合本市实际,制定本规则。

第二条 本规则适用于本市行政区域内物业管理项目的业主大会、业主委员会的成立、运作及换届。
业主自行管理或委托其他管理人管理物业的,成立业主大会,选举业主委员会的,可参照本规则。

第三条 业主是房屋所有权人,对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主应当遵守法律、法规以及管理规约(临时管理规约)、业主大会议事规则。

第四条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,依法履行相应的义务。

业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会依法选举产生,依法履行业主大会赋予的职责,接受业主的监督。根据物业服务合同,监督和协助物业服务企业履行约定,规范服务行为。

业主大会、业主委员会接受属地街道办事处(乡镇人民政府)的监督和指导。积极配合社区居民委员会的工作,接受社区居民委员会监督和指导,发布重大决定前应先听取社区居民委员会建议,与社区居民委员会合作并配合公安机关共同做好社会治安等相关工作。

第五条 业主大会和业主委员会,对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

第六条 市房产行政主管部门负责业主大会、业主委员会运作相关政策的制订,负责对全市业主大会、业主委员会运作的指导和监督管理。

辖区物业主管部门负责辖区范围内业主大会、业主委员会运作的指导和监督管理,协助街道办事处(乡镇人民政府)指导成立业主大会。

街道办事处(乡镇人民政府)全面负责指导业主成立业主大会和业主委员会履行自治管理职责;及时处理业主、使用人和业主委员会在物业管理活动中的投诉,调处业主、业主委员会与物业服务企业,业主与业主委员会之间纠纷;会同辖区物业主管部门采用多种方式宣传物业管理政策法规和相关知识。

社区居民委员会协助街道办事处(乡镇人民政府)指导和监督业主委员会工作,在规定情形下代替业主委员会行使业主委员会职责。

第二章  业 主

第七条 业主是指依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人。
基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。

第八条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

第九条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务,不得以放弃权利不履行义务。
业主转让房屋时,其对共有部分享有的共有和公共管理的权利一并转让。

第十条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,改变房屋使用性质。业主改变房屋使用性质的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意,并告知业主委员会和物业服务企业。

第十一条 业主有权请求业主委员会公布下列情况和资料:

(一)专项维修资金筹集、使用情况;

(二)管理规约、业主大会议事规则;

(三)业主大会和业主委员会的决定及会议记录;

(四)物业服务合同;

(五)共有部分的使用和收益情况;

(六)物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;

(七)其他应当向业主公开的情况和资料。

第十二条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督专项维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第十三条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家和宁波市有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务相关费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第十四条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对临时管理规约予以书面承诺。

第十五条 业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权,建设单位和物业服务企业不得擅自处分。未经相关行政部门批准,业主不得占有物业共用部位、共用设施。

第十六条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主不得以非合同当事人为由不履行合同约定的义务。

第十七条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务相关费用。业主与使用人约定,由使用人交纳物业服务相关费用的,业主应负连带交纳责任。

第十八条 业主应当遵守法律、法规和管理规约(临时管理规约)的约定,按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理,不损害公共利益和其他利益的原则,在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻和利益相关业主之间的关系。

第十九条 业主转让或出租物业时,应告知买受人或承租人到物业服务企业签署管理规约(临时管理规约)承诺书或通过其他形式承诺遵守管理规约(临时管理规约)。同时,业主或使用人应当结清按规定应缴纳的物业服务相关费用。

第二十条 业主不得有下列损害他人合法权益的行为:

(一)任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音;

(二)违反规定饲养动物;

(三)拒付物业服务相关费用;

(四)损害房屋承重结构,损害或者违章使用电力、燃气、消防设施;

(五)在建筑物内放置危险、放射性等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用的物品;

(六)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色、开挖地坪等;

(七)影响房屋安全的装饰装修行为;

(八)违章加建、改建、侵占、挖掘公共通道、道路、绿地、场地或者其他共有部分;

(九)擅自改变物业的使用性质。

第二十一条 模范履行业主义务,热心公益事业、熟悉物业管理政策法规,认真负责的业主,应当优先推荐为业主代表以及业主委员会候选人。

业主在竞选业主代表或业主委员会委员期间,不得以利益诱惑或作出侵害他人合法权益的承诺来为己谋取竞选职位。

第二十二条  业主拒付物业服务相关费用,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益的行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第二十三条  业主不得以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动。构成侵权的可追究民事责任,构成犯罪的,依法追究刑事责任

第三章  业主大会

第二十四条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

业主参加业主大会会议的形式,可分全体业主参加和业主以幢、单元、楼层(非住宅类)等为单位推选业主代表参加。业主参加首次业主大会会议的形式由会议筹备组决定,业主参加非首次业主大会会议的形式由业主大会议事规则明确。

物业管理区域内业主人数超过百人的,可以以幢、单元、楼层(非住宅类)等为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表通过所代表区域的业主的书面授权,在授权范围内代表区域内的业主行使投票权、议事权等业主享有的权利。也可按照业主大会议事规则的规定和所代表区域内业主的书面授权,代表区域内的业主出席业主大会参事、议事。授权范围包括:业主委员会选举、业主大会议事规则和管理规约的表决、业主大会所表决事项的决定,业主可根据实际情况进行全权委托或部分委托。

由业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议前15日,就会议拟表决的事项书面征求其所代表的业主的意见,表决意见经业主本人签字后,由业主代表在业主大会会议上如实反映。若已授权的,业主代表应出具授权书。

业主可以书面委托的形式,约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权,具体委托期限、程序内容和权限由管理规约或业主大会议事规则规定

业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。只有一个业主,或者业主人数低于百人且经2/3以上业主同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第二十五条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑总面积50%或首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上时,建设单位应当在30日内书面报告物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)和辖区物业主管部门,并同时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:

(一)物业管理区域划分意见书;

(二)房屋及建筑面积清册;

(三)业主名册;

(四)建筑规划总平面图;

(五)交付使用共用设施设备的证明;

(六)物业服务用房配置证明;

(七)筹备首次业主大会会议所需的其他资料。

已达到首次业主大会筹备规定,且有10名以上业主联名提出书面请求,但建设单位未及时报告或报送筹备相关资料的,属地街道办事处(乡镇人民政府)或辖区物业主管部门有权责令建设单位在30日内进行筹备工作。

第二十六条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期开发的入住率达到本规则第二十五条规定的应当成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会应当按照分期开发的物业面积比例,在《业主大会议事规则》中明确业主委员会人数、分配结构和增补办法。

后期开发部分入住率达到本规则第二十五条规定的,应增补业主委员会委员,增补的业主委员会委员任期与当期已经产生的业主委员会委员的任期同时结束,当期业主委员会届满的,经全体业主表决后进行整体换届选举。

分期开发的项目,先期开发部分已经成立业主委员会,后期开发部分还未成立的,先期开发部分的业主委员会所作出的决定对后期开发部分的业主无效。

后期开发部分若与先期开发部分没有共同拥有的小区道路、给排水管线、供电线路、供气管路等相关联的公共设施,属于完全独立的两个区域,可各自成立业主委员会。

第二十七条 街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到建设单位书面报告60日内,负责组织、指导成立首次业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议。辖区物业主管部门应当指导筹备组开展工作,建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。建设单位已经注销的,由社区居民委员会和物业服务企业共同提交书面报告和相关的筹备资料。

首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位(包括公有住房单位)代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表、辖区派出所代表、社区居民委员会代表共同组成,筹备组成员人数为11人,其中业主代表人数为7人,筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

筹备组可邀请物业服务企业参加,并协助筹备组参与具体筹备工作。

第二十八条 筹备组中的业主代表由社区居民委员会或者街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐,业主也可以自荐或联名推荐。业主联名推荐的需10人以上,业主自荐和联名推荐人数各不超过2人,有意向的业主超过2人的,由街道办事处(乡镇人民政府)组织有意向的业主共同抽签决定。

筹备组成员名单确定后,在3日内以书面形式在物业管理区域内公告7日,公告期结束后,报辖区物业主管部门备案,10日内召开筹备组会议。业主对公布的筹备组业主代表名单有异议的,应在公告期内书面提出,并说明理由,由筹备组组长在24小时内作出书面答复,或由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

公告地点应设在本物业管理区域内的出入口、大堂、电梯厅等主要的人员通行位置。住宅小区有多个出入口的,各个出入口均应张贴公告。

第二十九条 筹备组会议应明确下列筹备工作:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)拟定《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);

(三)确认业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

(四)依法确定首次业主大会表决规则;

(五)确定业主代表、业主委员会委员候选人产生办法,组织产生业主委员会候选人名单;

(六)参照议事规则(示范文本)制定业主委员会的选举办法;

(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应在筹备组会议结束后7日内,首次业主大会召开15日前,以书面形式在物业管理区域内公告至业主大会召开。业主对上述事项有异议的,筹备组应当记录并在首次业主大会召开前作出答复。

第三十条 业主委员会候选人由业主推荐或自荐,筹备组审核参选人资格,根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素,在首次业主大会召开前确定业主委员会候选人人数及名单。

第三十一条 筹备组应当自组成之日起90个工作日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。

第三十二条 筹备组对参加业主大会会议的业主资格确认应符合下列条件:

(一)业主是指房屋所有权人,以房屋产权证上登记名字认定为业主;已订购房合同尚未领取房屋产权证且已实际居住的,可视为业主。

(二)房屋所有权人为2人以上共有,可以推选1人行使表决权,也可由各共有人按照所占份额行使表决权,但共有人所代表的业主人数为1人;

(三)业主不具有民事行为能力,由其监护人代理。

(四)业主与使用人以书面协议约定由使用人代为行使业主投票权,由业主出示协议或书面委托书,经筹备组审核后使用人可参加选举。

(五)业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加。

第三十三条 筹备组会议结束后7日内,首次业主大会召开15日前,由筹备组组织业主代表选举,选票应发至每一位业主,选票的回收数应高于投票权数的2/3,业主以选举单位的最高得票数当选为业主代表。
业主代表选出后,向全体业主公告15日,公告期间业主提出异议,由筹备组在业主大会召开前做出答复。

第三十四条 筹备组应当于首次业主大会会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告并送至各业主,并告知街道办事处(乡镇人民政府)、辖区物业主管部门、社区居民委员会。

业主因故不能参加业主大会会议,需要由业主代表代为表达意愿的,应当于业主大会会议召开前,将其书面意见提交业主代表,由业主代表代为转交。凡需投票表决的,业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。

第三十五条 筹备组负责组织召开首届业主大会会议,应由投票权数1/2以上投票权数的业主或业主代表参加,首届业主大会应审议通过《管理规约》、《业主大会议事规则》、《物业服务合同》,通过业主委员会选举方案及选举产生业主委员会委员。
业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。

第三十六条 管理规约应当对下列主要事项作出约定:

(一)物业的使用、维护和管理;

(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;

(三)物业共用部分的经营与收益分配;

(四)业主共同利益的维护;

(五)业主共同管理权的行使;

(六)业主应尽的义务;

(七)违反管理规约应当承担的责任。

第三十七条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出约定:

(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;

(二)业主委员会的职责,业主委员会议事规则;

(三)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

(四)业主投票权的确定方式;

(五)业主代表的产生方式;

(六)业主大会会议的表决程序;

(七)业主委员会委员的资格、数量、任期等;

(八)业主委员会的换届程序、补选办法和议事规则等;

(九)业主大会、业主委员会工作经费的筹备、使用和管理;

(十)业主大会、业主委员会印章的使用和管理;

(十一)车位、露台、人防工程等特定空间是否计入用于确定业主投票权的专有部分的面积和数量。

第三十八条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担,交街道办事处(乡镇人民政府)专户储存、专款专用,由业主大会筹备组向街道办事处(乡镇人民政府)申请使用。首次业主大会会议召开后30日内,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,公告期7天。结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

第三十九条 业主大会履行以下职责:

(一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;

(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

(三)选聘、解聘物业服务企业;

(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(六)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(七)依法改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)依法改变共有部分的用途;

(九)依法利用共有部分从事经营性活动,以及所得收益的分配与使用;

(十)依法处分共有部分;

(十一)明确停车、经营用房的经营方式、收费标准。决定停车费、经营用房收入等共有部分收益的用途;

(十二)法律法规或管理规约确定的应有业主共同决定的事项。

第四十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会应当根据业主大会议事规则的要求,组织召开业主大会定期会议,有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)持有20%以上投票权的业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)符合业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

召开业主大会会议和临时会议时,物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)、辖区物业主管部门和社区居民委员会应派代表到会指导和监督。

业主委员会不按规定组织召开业主大会定期会议或者临时会议的,业主可以请求属地街道办事处(乡镇人民政府)或辖区物业主管部门责令业主委员会限期召开。逾期仍不召开的,由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导下组织召开。

第四十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主参加。

采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主,无法送达的应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。

召开业主大会会议,应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题书面通知业主本人或在物业管理区域内公告。

第四十二条 业主大会确定业主投票权,可按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积:

(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

第四十三条 业主大会确定业主投票权,可按照下列方法认定业主票数和总票数:

(一)住宅项目按每一房地产权证计一票原则确定。

(二)非住宅项目以每一房地产权证计一票为基础,一个房地产权证的建筑面积超过200平方米的部分,每满200平方米另计一票,不足200平方米的不计票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的30%。

(三)建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分按一票计算;

(四)总票数,按照前项的统计总和计算。

非首次业主大会会议的投票权数应按照业主大会议事规则约定的办法计算;业主大会议事规则未作约定的,按照本条规定计算。

第四十四条 业主大会作出决定,必须经业主大会所持投票权数1/2以上通过。业主大会作出以下事项的决定必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数2/3以上通过:

(一)专项维修资金使用和续筹方案;

(二)改建、重建建筑物及其附属设施。

逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数,由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的1/2以上。

第四十五条 业主可以以幢、单元、楼层(非住宅类)为单位,共同行使本单位范围内的共同管理权。业主以幢、单元、楼层(非住宅类)为单位决定筹集和使用专项维修资金以及改造、筹建建筑物及其附属设施的应当经该单位专有部分占建筑物总面积2/3且占总人数2/3以上的业主同意;决定其他共同管理事项,应当经该单位专有部分占建筑物总面积过1/2且占总人数过1/2的业主同意;

第四十六条 业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。

第四十七条 业主大会作出的决定对物业服务区域内的全体业主具有约束力。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内公告7日。

业主认为业主大会、业主委员会的决定侵害其合法权益的,可以要求属地街道办事处(乡镇人民政府)、辖区物业主管部门依法处理,也可以请求人民法院予以撤销。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,属地街道办事处(乡镇人民政府)、辖区物业主管部门应当责令限期改正或者撤销决定,并通告全体业主。

第四章  业主委员会

第四十八条 业主委员会履行以下职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,报告物业服务的实施情况;

(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)督促业主交纳物业服务相关费用;

(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(九)业主大会赋予的其他职责。

第四十九条 当选业主代表、业主委员会委员应当符合下列条件:

(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

(二)遵守国家有关法律、法规;

(三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务,按时足额交纳各项物业服务费用;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;

(五)具有一定组织能力;

(六)具备必要的工作时间。

第五十条 业主委员会委员的选举应由业主大会所持票数过1/2的业主选举票数通过,人数为5-11人的单数,每届任期3-5年,可以连选连任,业主委员会委员具有同等表决权。采用书面征求意见形式的,应有超过投票权数过1/2的业主选举票数通过。当选名单经筹备组审核后生效,对当选名单有异议的,解决方式由筹备组决定。

业主委员会自选举产生之后3日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任1人,副主任1-2人。

每届业主委员会的首次会议由街道办事处(乡镇人民政府)派员主持。

分期开发项目期数达到5期以上的,业主委员会委员的人数可适当增加,最高每一期配额人数不超过3人,总数必须为单数,具体配额由业主大会议事规则决定。

第五十一条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内,持下列文件向属地街道办事处(乡镇人民政府)和辖区物业主管部门备案:

(一)业主委员会委员名单和业主委员会成立的基本情况等;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)物业服务合同;

(五)业主大会会议决定的涉及业主共有和共同管理权的其他重大事项。

业主大会和业主委员会有关事项发生变更的,应当在变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

业主委员会完成备案后,辖区物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章,并依法使用印章。

第五十二条  业主委员会可以根据需要聘请专职工作人员,负责处理业主委员会的日常事务。业主委员会委员根据工作需要可以领取适当津贴,具体由业主大会议事规则约定。业主委员会委员津贴和专职工作人员薪酬从业主大会、业主委员会工作经费中列支,具体事项由业主大会决定。

第五十三条 业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务相关费用的业主,限期交纳物业服务相关费用。经书面催交,无正当理由逾期不交的,业主委员会可以采用在本物业管理区域进行公示等方式协助物业服务企业进行催交。

对擅自开挖地坪、破坏房屋承重结构等危害房屋安全的违规装修行为,有责任向相关部门进行报告。

第五十四条 业主委员会应当按照业主大会议事规则及业主大会的决定召开业主委员会会议,经1/3以

业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议。

业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。

业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出的决定必须经全体委员人数1/2以上同意。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由属地街道办事处(乡镇人民政府)或辖区物业主管部门指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

第五十五条 召开业主委员会会议,应当告知社区居民委员会,并听取社区居民委员会的建议。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应积极配合社区居民委员会履行自治管理职责,支持社区居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的社区居民委员会,听取社区居民委员会的建议。

第五十六条 业主委员会应当于会议召开7日前,在物业管理区域内公告会议的内容和议程,听取业主和使用人的建议和意见。(每届业主委员会的首次会议除外)

业主委员会会议应当作书面记录,由出席会议的委员签字后存档。作出决定的,应当在3日内以书面形式将决定内容在物业管理区域内公告。

第五十七条 业主委员会应当建立工作档案,工作档案可以由业主委员会自行存档,也可委托物业服务企业进行存档,工作档案应当包括以下内容:

(一)业主大会会议、业主委员会会议的记录;

(二)业主大会、业主委员会的决定;

(三)业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同;

(四)业主委员会选举及备案资料;

(五)物业专项维修资金筹集及使用相关资料;

(六)业主及业主代表名册;

(七)业主意见及建议;

(八)政府相关部门下发的文件;

(九)其他需要保存的资料。

第五十八条 业主大会和业主委员会的运作经费由全体业主承担,或在利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支,具体由业主大会决定。采用在利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支的,具体额度由业主委员会提出预算,并经业主大会上表决通过后执行。

业主委员会应当在每年3月底前在物业管理区域内公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况,接受全体业主的监督,公布时间不少于7天。

业主委员会办公用房视物业管理区域规模在业主大会议事规则中确定。

第五十九条 业主委员会依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用和管理业主大会印章和业主委员会印章,印章由业主委员会主任负责管理。主任辞职的,必须指定副主任保管。

使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章,除会议通知和业主委员会授权范围内物业增值资金及维修资金收取证明以外,应当根据业主委员会会议决定,重大事项需按规定召集业主大会表决。

印章保管人违反印章使用规定的,由属地街道办事处(乡镇人民政府)责令限期改正,并通告全体业主。造成经济损失或不良影响的,应依法追究责任人的法律责任。

第六十条 物业服务企业应在每年第一季度向全体业主公布上年度共用部位维修资金,利用物业共用部位和相关场地所得收益和使用情况。

业主对上述费用使用有异议的,物业服务企业应当充分说明,对物业服务企业说明仍存异议的,由业主委员会聘请专业审计机构对有异议的财务帐目进行专项审计。

业主委员会任期届满前1个月,应聘请专业审计机构对物业管理项目专项帐目进行换届审计。

第六十一条 业主委员会应当在每年3月底前通过公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况,并通报辖区物业主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)、业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

第六十二条 业主对业主大会的召开及业主委员会成立产生质疑的,可向街道办事处(乡镇人民政府)和辖区物业主管部门咨询,街道办事处(乡镇人民政府)和辖区物业主管部门应在规定的程序内完成调查工作,并向业主作出书面答复。

业主、业主委员会与物业服务企业在物业管理中发生纠纷的,可以要求街道办事处(乡镇人民政府)、辖区物业主管部门、社区居民委员会调处。各部门在受理调处后按规定程序答复。业主、业主委员会对答复有异议,可向市物业主管部门申请调处,再调处不成的,可向物业所在地人民法院提起诉讼。
物业管理的重大问题可以通过辖区物业管理联席会议协调解决。联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责召集,辖区物业主管部门、辖区派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等单位派代表参加,共同协调解决物业管理中遇到的问题。

第六十三条 业主委员会提起诉讼应由业主委员会主任负责召开业主大会讨论且经1/2业主投票权表决同意,由业主委员会负责提起诉讼,诉讼所发生的费用承担由业主大会议事规则规定。

第六十四条 业主代表、业主委员会委员有下列情形之一的,其业主代表、业主委员会委员资格终止:

(一)因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域内业主的;

(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

(三)因疾病或者其他原因丧失民事行为能力,无法履行职责的;

(四)因犯罪被限制人身自由的;

(五)在竞选业主代表、业主委员会委员期间有利益诱惑或作出侵害他人合法权益的承诺等违规行为被查实的;

(六)在换届过程中无理由不移交所保管的印章、资料、账册等业主委员会物品的;

(七)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

第六十五条 业主代表、业主委员会委员有下列情形之一的,由业主委员会1/3以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:

(一)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

(二)不履行业主委员会委员职责和业主义务,违反管理规约的;

(三)收受物业服务企业、利害关系业主提供的利益或者报酬,谋取私利的;

(四)向物业服务企业销售商品、承揽业务的;(五)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;

(六)其他侵害业主合法权益的行为;

(七)满1年以上不缴纳物业服务相关费用的;

(八)鼓动或煽动其他业主不缴纳物业服务相关费用的;

(九)业主委员会1/2以上的委员或持有20%以上投票权的业主提出撤销其委员资格的;

(十)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第六十六条 业主代表或者业主委员会委员资格变动的,应当以书面形式在物业管理区域内公告7日。

第六十七条 业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会,并做好交接手续。
被终止资格的业主委员会委员,拒不移交所保管的财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的,其他业主委员会委员可以请求物业所在地公安机关协助移交。

第六十八条 业主委员会成立后,出现下列情况应进行换届选举:

(一)业主委员会3至5年的自然任期届满;

(二)业主委员会任期未到,但享有1/2投票权以上的业主要求进行变更的;

(三)业主委员会人数因辞职、终止资格等原因,不足规定总数的1/2时。

第六十九条 业主委员会有下列情况之一,且拒不改正的,街道办事处(乡镇人民政府)或辖区物业主管部门可以决定解散业主委员会,并进行换届选举:

(一)违反法律法规规定,严重侵害业主合法权益的;

(二)违反法律法规规定,严重影响社区安定和公共秩序的;

(三)违反法律法规规定,出现组织、煽动业主拒交物业服务相关费用等违反物业服务合同约定的情形;

(四)长期不履行业主委员会职责,情节严重的。

第七十条 业主委员会自然任期届满3个月前,应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选,并报告属地街道办事处(乡镇人民政府)和辖区物业主管部门。业主委员会任期届满仍未换届改选的,街道办事处(乡镇人民政府)、辖区物业主管部门应当责令其在30日内组织换届选举;逾期仍不组织的,由社区居民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)指导下,组织换届选举工作。

经业主大会投票权数1/2以上的业主或业主代表表决通过,业主委员会可连选连任,但必须重新签订物业服务合同 。

第七十一条 出现第六十八条第(二)、(三)项和第六十九条所规定情形的,由属地街道办事处(乡镇人民政府)或辖区物业主管部门通告全体业主,并由街道办事处(乡镇人民政府)负责指导成立业主委员会换届筹备组,筹备组由街道办事处(乡镇人民政府)代表、辖区派出所代表、社区居民委员会代表和不少于筹备组总人数1/2的业主代表等人员组成,召开业主大会临时会议进行业主委员会的换届选举。

由街道办事处(乡镇人民政府)主持的换届选举,其筹备组的业主代表和业主委员会候选人产生方式参照首次业主大会中的方式进行。

第七十二条 业主委员会应当在其任期届满之日起10日内或新一届业主委员会选举成立后10日内,将其保管的财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会,并做好交接手续。

业主委员会任期届满后,拒不移交其保管的财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的,新一届业主委员会可以请求物业所在地公安机关协助移交。

第七十三条 业主大会的代表或业主委员会委员有第六十四条、第六十五条所述规定情况被取消资格或以书面形式向业主委员会递交辞职报告的,造成代表或委员缺额,应及时补选。

第七十四条 业主委员会委员(含主任、副主任)缺额的,应在1个月内,由业主委员会主任召集业主大会进行增补;

业主委员会主任、副主任缺额的,应先增补委员人数至业主大会议事规则规定的人数,在增补委员后15日内由副主任或主任召集业主委员会会议按规定程序选举;在主任缺额选举期间,由副主任或社区居民委员会指定的副主任代行主任职责;

业主代表缺额,应在业主大会召开之前,由业主委员会负责按原选举区域进行重新选举。

第七十五条 业主委员会主任辞职的,应及时通报属地街道办事处(乡镇人民政府)和辖区物业主管部门,由街道办事处(乡镇人民政府)指导或监督业主委员会进行主任选举。

第七十六条 业主委员会应对重新选出的人员,在15日内向全体业主进行公告,并同时向街道办事处(乡镇人民政府)和辖区物业主管部门申报变更和备案。

第七十七条 因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数1/2的,在新一届业主委员会产生之前,应在街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由物业所在地的社区居民委员会代行业主委员会的职责。

第七十八条 因物业管理区域发生变更、违反法律法规规定等原因导致业主大会、业主委员会解散的,业主大会、业主委员会应当在街道办事处(乡镇人民政府)或辖区物业主管部门的指导监督下,妥善保管需移交的财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物,并做好业主共同财产清算工作。

第七十九条 业主委员会换届经费来源由业主大会议事规则决定。

第五章 附则

第八十条 本规则中《管理规约》(示范文本)、《业主大会议事规则》(示范文本)由市物业管理主管部门另行制定。

第八十一条 本指导规则由宁波市物业管理主管部门负责解释。

第八十二条 本规则自发文之日起实施,原《宁波市业主大会、业主委员会运作规程(试行)》(市建房管〔2003〕482号)同时废止。 

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刘彬律师
  • 本文由 发表于 2018年4月14日21:02:22
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