代理词 | 房屋租赁合同纠纷中拆迁因素的影响与商业风险

原告（反诉被告）众某公司宁波众某家居制品有限公司与被告（反诉原告）宁波市映某堂木艺有限公司、被告宁波市镇海区蛟川佰某木制品厂 房屋租赁合同纠纷

映某堂公司补充代理意见

尊敬的审判员 ：

北京观韬中茂（宁波）律师事务所接受被告宁波市映某堂木艺有限公司的委托，指派本律师担任本案的诉讼代理人。接受委托后，本诉讼代理人与委托人进行了全面了解与调查，又参加了庭审，对于该案有了较为全面的了解。根据法律和事实，结合本案的本诉和反诉，在《映某堂公司代理词》的基础上，发表如下补充代理意见，请审慎考虑并予以采纳：

• 原告（反诉被告）众某公司与被告一（反诉原告）映某堂公司共同向被告佰某木制品厂租赁并签订的《房屋租赁合同》并未解除，原告基于合同解除后主张的权利应不与支持。

1.《房屋租赁合同》由房东（被告二佰某木制品厂）起草，原告（反诉被告）众某公司与被告一（反诉原告）映某堂公司系《房屋租赁合同》的共同承租方。

2.被告二佰某木制品厂主张有发送了《解除通知书》，但经庭审确认：被告佰某木制品厂只发给了被告映某堂公司，没有发给原告，原告也表示没有收到过，该通知因没有送达原告而未发生效力，《房屋租赁合同》依然有效。

3.原告要搬走，对被告佰某木制品厂发了《解除通知》并不知情，也就是说其搬走的行为和即使被告映某堂存在了逾期支付租金的行为，并没有因果关系。

4.即使存在房东（被告二佰某木制品厂）要解除案涉合同，也应在原告（反诉被告）众某公司要求解除合同时或者其认为有阻碍合同履行的事由之前提出。案涉合同已经履行，且未出现合同约定的解除事由。

5.在庭审阶段，《房屋租赁合同》未经法院确认解除，本诉辩论终结前尚未解除，合同各方应当履行合同规定的权利义务。

• 原告（反诉被告）众某公司诉请赔偿各项损失是基于其对《租赁合同》的单方违约行为而主张，于法无据，应不予支持。

1. 在《房屋租赁合同》履行过程中，没有发生合同中约定的可解除合同的事由，原告（反诉被告）众某公司单方要求解除合同没有合同依据，其不具有合同解除权。
2. 原告（反诉被告）众某公司在知道房屋要拆迁之后，提出解除《房屋租赁合同》之前，就从房屋搬走，其行为应当视为放弃自身权利，并且构成违约。
3. 《民法典》第563条规定了合同法定解除的五种情形，然该五种情形是赋予守约方的合同解除权，原告（反诉被告）众某公司作为违约方无权行使法定解除权。

4．即使要解除《房屋租赁合同》，根据被告二佰某木制品厂的陈述，按照通知要求，6月底就已经是拆迁期限，后续合同系不可抗力，根据《民法典》第五百九十条相关规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。故拆迁造成的后果是不可归责于各方的事由。

5. 综上，原告（反诉被告）众某公司在合同解除前搬走的行为已经构成单方违约，其主张赔偿各项损失于法无据，应当依法驳回。

• 原告（反诉被告）众某公司要求返还喷房款项的诉请不成立，应当继续履行《厂房租赁合同》，并依据该合同第四条，向被告一（反诉原告）映某堂公司支付喷房尾款及赔偿环保部门罚款损失。

1. 原告（反诉被告）众某公司与被告一（反诉原告）映某堂公司于2021年3月31日签订《厂房租赁合同》，合同于2021年7月19日到期，期间被告一（反诉原告）映某堂公司已交付厂房给原告（反诉被告）众某公司使用，故被告一（反诉原告）映某堂公司已全面履行合同义务。
2. 《厂房租赁合同》第四条约定，原告（反诉被告）众某公司应支付50万，并分期支付，其中第一期已经按约定支付，能够说明相互是其真实自愿意思表示，后续20万分两次付清，后经协商每月支付2万，支付了两次后未再支付，尚有尾款16万元。
3. 原告（反诉被告）众某公司在租赁期间已经，包括了《厂房租赁合同》期间和《房屋租赁合同》期间均在使用环保喷房。
4. 原告（反诉被告）众某公司以所租赁的厂房可能被拆迁为由不支付后续喷房尾款，该房屋拆迁属于不可控因素，被告一（反诉原告）映某堂公司无法提前预知，故原告（反诉被告）众某公司主张的环保喷房使用时间较短，即使造成损失，也属于不可抗力因素。
5. 环保喷房现依旧存在，原告（反诉被告）众某公司可以选择继续使用，按照其陈述其已搬走，即使搬走，随时来使用均是可以，被告一（反诉原告）映某堂公司会积极配合。
6. 原告（反诉被告）众某公司需主张权利，与被告一（反诉原告）映某堂公司协商，需要搬走喷房的，被告一（反诉原告）映某堂公司也愿意配合。
7. 依据《厂房租赁合同》原告（反诉被告）众某公司仍需支付剩余环保喷漆款项，原告（反诉被告）众某公司在支付了34万元环保喷漆款项后迟迟不支付剩余款项，已构成违约，原告（反诉被告）众某公司作为违约方无权解除合同，应继续全面履行付款义务。

综上，原告（反诉被告）众某公司与被告一（反诉原告）映某堂公司不是《房屋租赁合同》的相对方，原告（反诉被告）众某公司的租赁合同未经法院确认，本诉辩论终结前尚未解除。原告（反诉被告）众某公司要求返还喷房款项的诉请不成立，应当继续履行《厂房租赁合同》，并依据该合同，向被告一（反诉原告）映某堂公司支付喷房尾款及赔偿相应环保部门的罚款。

本案事发于被通知拆迁之后，各方的行为基于相关的房屋已经在拆迁确认并且即将执行之中，如何认定违约，不仅是一个法律适用的问题，更是一个朴素的常理问题。商业风险和违约行为，应当准备认定，在本案中更应该赋予更高的认定标准。

原告（反诉被告）众某公司诉请赔偿各项损失是基于其单方违约行为而主张，于法无据，请依法驳回。被告一（反诉原告）映某堂公司在反诉中对原告（反诉被告）众某公司的诉请事实清楚，请依法支持。

此致

宁波市镇海区人民法院

北京观韬中茂（宁波）律师事务所

                                                  律师

                                       2022年8月3日