最高法院:与街道办、开发区管委会订立的土地出让合同是否有效?|法客帝国 丨待整理

来源公众号：法客帝国、发布时间：2024年6月3日 21:00

本文选自中国法制出版社出版书籍：《国有土地使用权案件胜诉实战指南——典型案件办案思路和实务要点详解》

街道办作为土地出让主体订立的土地出让合同无效

作者 | 唐青林 李舒 杨巍 北京云亭律师事务所

阅读提示：《中华人民共和国城市房地产管理法》规定："土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。"但实践中存在街道办、开发区管委会作为出让主体与他人签订土地出让合同的情形，该类合同是否有效？最高法院对此持否定态度，明确认定该类合同无效。

裁判要旨：土地使用权出让合同应由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，街道办作为国有土地使用权出让主体订立的国有土地使用权出让合同无效。

案情简介：一、2010年，华行公司与新华街道办订立《征用土地协议书》，该合同实为新华街道办向华行公司出让建设用地使用权，华行公司交付土地出让金并获得土地使用权。二、2015年，华行公司与振业公司、高树岭订立《债权转让合同书》，华行公司将对新华街道办享有的到期债权转让给振业公司、高树岭。三、振业公司、高树岭向德州中院起诉，请求新华街道办向其支付征地款等。德州中院认为，新华街道办无权就建设用地使用权的出让订立合同，《征用土地协议书》无效。四、新华街道办不服，上诉至山东高院，山东高院维持认定《征用土地协议书》无效。五、新华街道办仍不服，向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回新华街道办的再审申请。

裁判要点：最高法院认定《征用土地协议书》无效的原因在于：《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条规定："土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。"《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条规定："土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。"据此，土地出让合同应当由土地管理部门与土地使用者签订，且上述规定是效力性强制性规定。而新华街道办并非土地管理部门，其作为国有土地使用权出让主体与他人签订土地出让性质的合同（《征用土地协议书》），违反了上述规定，因此该合同无效。

实务经验总结：一、拟受让土地的当事人应当与土地管理部门签订土地出让合同，与街道办等其他没有出让权力的部门签订的土地出让合同为无效合同。二、根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果是：因无效合同取得的财产，予以返还；不能返还或者没有必要返还的，折价补偿。双方按过错承担损失赔偿责任。

相关法律规定：《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条。

法院判决：新华街道办作为国有土地使用权出让主体订立案涉《征用土地协议书》，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条关于"土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订"的规定，原审法院据此认定案涉《征用土地协议书》无效。

案件来源：德州振业建筑建材有限公司、高树岭与德州市德城区新华街道办事处建设用地使用权出让合同纠纷申诉、申请民事裁定书，[最高人民法院（2017）最高法民申770号]