案由规定丨请求权规范丨95.房地产开发经营合同纠纷【2026年版】

95. 房地产开发经营合同纠纷

(1) 委托代建合同纠纷

(2) 合资、合作开发房地产合同纠纷

（3) 项目转让合同纠纷

案由适用要点

【释义】

依据《城市房地产管理法》第 2 条第 3 款的规定，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。而依据《城市房地产开发经营管理条例》第 2 条的规定，房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。这些都是从广义角度作的规定，包括了房地产市场的全部阶段，从一级市场获得土地使用权，在二级市场上将房地产出售给用地、用房单位或个人，甚至三级市场中房地产使用者之间的交易都涵盖在内。但本条中的房地产开发经营是狭义的，仅指建设前期的经营活动，特别是房地产经营者之间进行项目转让、合作开发、委托代建的活动。房地产经营者之间因项目的转让、合作开发、委托代建等形成的合同，就是此处所称的房地产开发经营合同。

委托代建合同是指建房人获得国有土地使用权后委托房地产建设企业代建房屋，并向受托房地产建设企业支付酬金的协议。委托人应当享有土地使用权并承担立项等建设成本，代建人应当具有相应资质。代建人的主要义务是利用自己的资质代建房人依法进行相关建设活动，建房人的主要义务是支付酬金。

合资、合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

项目转让合同是指房地产开发企业将其房地产开发项目转移给他人的合同。依据《城市房地产管理法》，转让包括买卖、赠与或其他合法方式。转让房地产开发项目时涉及土地使用权应当符合有关土地使用权转让的规定。合同签订后，转让人和受让人还必须持合同到房地产开发主管部门登记备案。

【管辖】

有观点认为，依据《民事诉讼法》第34条第 1 项的规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。房地产开发经营合同标的为房地产，属于不动产，应由相关房地产所在地人民法院管辖。这种观点是不正确的。《民事诉讼法解释》第 28 条第 1、2 款规定：“《民事诉讼法》第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”《民法典》第 114 条第 2 款规定：“物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”房地产开发经营权不属于不动产物权，因房地产开发经营权引起的纠纷不属于不动产物权纠纷，亦不属于应按照不动产纠纷确定管辖的案件类型，故不适用专属管辖。

根据《民事诉讼法》第 24 条的规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。关于被告住所地，《民事诉讼法》第 22 条第 1 款规定，对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖；被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。《民事诉讼法解释》第 3 条规定，公民的住所地是指公民的户籍所在地，法人或者其他组织的住所地是指法人或者其他组织的主要办事机构所在地。法人或者其他组织的主要办事机构所在地不能确定的，法人或者其他组织的注册地或者登记地为住所地。

关于合同履行地，《民事诉讼法解释》第 18 条规定，合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付货币的，接收货币一方所在地为合同履行地；交付不动产的，不动产所在地为合同履行地；其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人民法院管辖。

【确定该案由应当注意的问题】

《城市房地产管理法》以及《城市房地产开发经营管理条例》中的房地产开发经营是广义的概念，包括了房地产开发经营的所有活动。2008年《民事案件案由规定》采用了广义的概念，将全部的房地产开发经营活动都规定在同一个第三级案由之下，内容过于庞杂。2011年《民事案件案由规定》第一次修正时，采用狭义概念，对原房地产开发经营合同纠纷案由进行拆分，将土地使用权合同纠纷，用建设用地使用权合同纠纷、临时用地合同纠纷两个第三级案由进行规范；将房地产经营者与被拆迁人之间的纠纷，用房屋拆迁安置补偿合同纠纷作为第三级案由进行规范；将房地产经营者与消费者之间纠纷，用房屋买卖合同纠纷作为第三级案由进行规范；而对房地产经营者之间就房地产项目转让、合作等活动形成的纠纷用本案由进行规范。2020年《民事案件案由规定》第二次修正，将房屋拆迁安置补偿合同纠纷变更为民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷，保留了2011年《民事案件案由规定》的其他做法。

请求权基础规范指引

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2020年12月23日修正)

第十二条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。

第十三条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。

当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

第十四条 投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的违约情况确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的违约情况无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

第十五条 房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的违约情况确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人违约情况无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。

第十六条 在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：

(一)依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；

(二)房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；

(三)擅自变更建设工程规划。

因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。

第十八条 当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。

第十九条 合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。

第二十条 合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。

第二十一条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

第二十二条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

第二十三条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

第二十四条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

如果你有相关法律问题或其他法律问题需要找律师咨询，欢迎来电咨询本站宁波律师进行法律咨询，我们会有专业的律师为你提供帮助。